تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

تکالیف قانونی پیش و حین و پس از احداث ساختمان:

اثر هر عقد الزام آور بودن آن برای اشخاصی است که آن را ایجاد کرده اند و هر شخص مسئول اعمال و کارهای خویش است . لذا هرگاه اشخاص مبادرت به انعقاد قراردادی می نمایند و تعهدی را قبول می کنند در قبال آن مسئول هستند.

ماده 219 قانون مدنی در این زمینه مقرر می دارد {عقدی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به طریق قانونی فسخ شود } عقد زاییده اراده طرفین است وقتی منعقد شد طرفین پایبند به مفاد آن می شوند و اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خویش شانه خالی کند طرف ممتنع را دادگاه اجبار به انجام تعهد می نماید.

بیشتر بدانید : وکیل مهریه

قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز به محض وقوع برای طرفین حقوق و تعهداتی به بار می آورد و انعقاد این نوع قرارداد ممکن است توسط خود طرفین اصلی یا نماینده قانونی آن صورت بگیرد در هر صورت اثر قرارداد و تعهدات ناشی از آن بر اصیل در معامله یا همان موکل بر می گردد.

 تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان ماهیت بیع داشته و لذا آثار بیع صحیح برآن و توافق هایی از این دست جاری خواهد شد و چون بیع از زمره عقود معوض می باشد بنابراین هر یک از طرفین قرارداد اعم از فروشنده و خریدار در مقابل یکدیگر تعهداتی را بر عهده دارند .

پیش فروشندگان و پیش خریداران از آنجا که که مالک آپارتمان محسوب می شوند به تبع مالکیت آپارتمان مالک زمین هم هستند اطلاع از جریان ساخت یک آپارتمان از ابتدا تا انتها برای آنها امری ضروری است ؛بدین صورت که پیش فروشنده به عنوان متعهد و شخصی که باید طبق مفاد قرارداد و تعهدهای صورت گرفته فی مابین طرفین علاوه بر چگونگی ساخت و تکیل یک آپارتمان اطلاع از قوانین و مقررات مربوطه به شهرسازی و ساختمان سازی و نیز نحوه همکاری با نهادها و سازمان های مربوط را بداند و پیش خریدار نیز با اطلاع از آنها در صورت لزوم پیشنهاد و هشدار لازم به پیش فروشنده داده تا شخصاًدچار مشکلات و گرفتاری های ناشی از سهل انگاری یا عدم آگاهی پیش فروشنده نگردد چه اینکه ساختمان به عنوان یک بنا سرپوشیده که اصالتاً بر روی زمین مستقر گردیده است فی نفسه منشاءآثار متعددی است گاهی سبب احیاءزمین می شود و زمانی دلیل جرم و گاه دیگر تکلیف خاصی را برای یک سازمان دولتی ایجاد می کند.

تکالیف قانونی پیش از احداث آپارتمان:

کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف هستند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری محل پروانه ساختمان اخذ نمایند که طبق مصوبه 1655 شورای عالی اداری مدارک لازم برای صدور پروانه ساختمان به این شرح است:

1)درخواست پروانه

2)ارائه نقشه محل وقوع مال

3)فتوکپی مدارک مالکیت رسمی

4)فتوکپی شناسنامه ذینفع

5)در صورت مراجعه وکیل فتوکپی وکالتنامه

بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ایرانیان مقیم خارج از کشور

لازم به ذکر است که برای اخذ پروانه ساخت تفاوتی بین اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی عمومی و خصوصی نیست و حتی دستگاه های دولتی برای این امر نیازمند سند مالکیت قانونی هستند .

لزوم ارائه سند مالکیت برای صدور پروانه ساختمان با ماده 52 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1367/04/15 دارای مورد استثنایی شده که طبق آن قرارداد های عادی تنظیمی فی مابین وزارت مسکن و شهرسازی و اشخاصی را از جهاتی در حکم اسناد رسمی دانسته و شهرداری ها مکلف به پذیرش آنها و صدور پروانه بر اساس آن نمده است.

 تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

از نظر شهرداری مالک کسی است که دارای سند رسمی است البته علاوه بر مالک کلیه کسانی که دارای سمت نمایندگان به صورت وکالت یا قیمومت و ولایت هستند حق درخواست صدور پروانه را دارند.

به موجب بند 24 ماده 55 شهرداری مصوب 1334 صدور پروانه ساختمانی جزءوظایف شهرداری ها مقرر شده است لکن در همین قانون در سال 1334 هیچ تکلیفی برای اشخاص جهت اخذ پروانه ساختمانی مقرر نشده بود سپس به موجب تصویب نامه مورخ 1342/07/13 هیئت وزیران ضمن اصلاح مواد 2 و 55 قانون شهرداری بی آنکه صراحتاً اشخاص مکلف به اخذ پروانه ساختمانی گردند طی بند 22 ماده 55 اصلاحی جزءوظایف شهرداری مقرر گردیده است.

طرح جامع :

در ماده 98 الحاقی قانون شهرداری در سال 1345 در این خصوص شهرداری ها  را مکلف نموده با راهنمایی و طبق مصوبات شورایعالی شهرسازی نقشه جامع شهر را تهیه و پس از تصویب انجمن شهر از طریق وزارت کشور جهت تایید شورایعالی شهرسازی ارسال و به موقع اجرا گذارد که بر مبنای این قانون و تشکیل شورایعالی شهرسازی وزارت مشسکن طرح جامع 15 شهر کشور را تا پایان سال 1351 هجری شمسی تصویب کنند .

بیشتر بخوانید: توقیف اموال و مطالبه مهریه

در قانون {تغییر ناموزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی در بند 12 از ماده یک توصیف طرح جامع شهر عبارت است از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونیو صنعتی و ادارایی است .

همچنین مستفاد از بند 2 ماده قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 عبارت است از طرحی که حاوی منطقه بندی و نحوه استفاده از زمین ؛تعیین مناطق صنعتی و بازرگانی  مسکونی بوده و به تصویب شورایعالی معماری و شهرسازی رسیده باشد.

طرح هادی:

استنباط از تبصره ماده 98 قانون شهرداری ها طرحی است که متضمن قطعه بندی و نحوه استفاده از اراضی و تعیین مناطق مسکونی و اداری و تاسیسات عمومی و بازرگانی و صنعتی و فضای سبز و سایر نیازمندیهای یک شهر بوده که به تصویب شورای شهر و تایید وزارت کشور رسیده باشد .

طرح هادی توسط دفاتر استانداری ها تهیه گردیده و اختصاص به شهرهای کوچک دارد و پس از گرفتن مجوز شهر به تشخیص شورایعالی معماری و شهرسازی ایران برای اینگونه شهرها نیز طرح جامع تهییه می گردد.

تبصره 4 ماده 26 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 به این موضوع اشاره دارد و نهایتاً به موجب تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی و عمران شهری ؛بناراین کلیه اشخاص اعم از اشخاص حقوقی عمومی و خصوصی مکلف هستند آنگونه که در مقررات شهر سازی پیش بینی شده است از ملک خود استفاده نموده و مطابق ضوابط مذکور احداث ساختمان نمایند در غیر این صورت به حکم مقرر در تبصره 1ماده 100 هر نوع تصرفات ساختمانی غیر مجاز اشخاص در املاکشان عمل خلاف و مغایر قانون محسوب شده و مشمول رسیدگی کمیسیون پیش بینی شده در تبصره قانونی یاد شده می باشد.

وکیل برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد؛(ماهیت حقوقی پروانه ساختمانی )

در حقوق ایران اصل احترام به مالکیت اشخاص به موجب اصول 22و40و44 قانون اساسی و نیز مواد قانون مدنی از جمله مواد 30 و 38 محدود به حدودی که قانون معین کرده و نیز به کیفیتی که مایه زیان جمعه نشود و مضر به منافع عمومی نباشد پذیرفته شده است.

از طرفی هدف قانون گذار از وضع مقررات مربوطه شهرسازی تامین ایمنی و سلامتی وآسایش زندگی شهری و برخورداری یکسان آحاد جامعه از تسهیلات و تجهیزات و خدمات عمومی شهری می باشد که بر همین اساس اشخاص مکلف به اخذ مجوز ارز شهرداری جهت هرگونه عملیات عمرانی و ساختمانی و احداث بنا وفق مقررات شهرسازی می باشند.و نیز شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمانی منطبق با ضوابط مقررات مورد بحث گردیده اند لذا پروانه ساختمانی ضمانت اجرای قواعد شهرسازی بوده و عبارت است از سندی در جهت تحدید حق تصرف اشخاص در اراضی ملکی صادر می شود.

پرداخت عوارض:

در بررسی تالیفات راجع به مالیه عمومی هرجا که بحث از عوارض گردیده آن را در مقایسه با مالیات تعریف و تشریح نموده اند همچنان که در معنای حقوقی نیز از مفهوم در مقام مقایسه آن با مالیات به شرح زیر تعریف شده ایست:

عوارض حقوقی عمومی به معنی نوعی باج است که فرق عمده آن در با مالیات در این است که به عنوان جبران هزینه های که یک موسسه عمومی مثل شهرداری دریافت می شود و ممکن است مستقیماًیا غیر مستقیم از مصوبات مجلس باشد چنانکه عوارض گمرکی غالباًبه طور مستقیم از مصوبات مجلس می باشد. و عوارضی که شهرداری از سکنه شهر می گیرد و در همین معنای حقوقی از مالیات بدین شرح تعریف شده است: مالات عبارت است از سهمی که به موجب اصل تعاون ملی بر وفق مقررات هر یک از سکنه کشور موظف است که از ثروت و درامد خود به منظور تامین هزینه های عمومی و حفظ منافع اقتصادی یا سیاسی یا اجتماعی کشور به قدر قدرت و توانایی خ.ود به دولت بدهد.در بیان منظور از پرداخت مالیات که به موجب قوانین به وسیله دولت وصول می شود گفته شده است پرداخت مالیات برای تمامی کسانی که به موجب قانون مشمول مالیات واقع می شوند اجباری است و مشمولین مالیات نمی توانند به عنوان عدم استفاده مستقیم از خدمات عمومی یا عناوین دیگری از پرداخت مالیات مقرر خودداری نمایند .منظور از پرداخت مالیات ممکن است اصولاً ارتباطی با هیچ نوع خدمت یا تهیه کالا جهت مصرف و استفاده افراد کشور نداشته و صرفاًبه منظور حفظ منافع اقتصادی و اجتماعی کشوری باشد.

تفاوت مفاهیم مالیات و عوارض :

وکیل تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد؛ وجوهی که به وسیله دستگاههای دولتی یا شهرداری برای پرداخت مالیات از مودیان وصول می شود و به هیچ وجه ارتباط با استفاده ای که اشخاص از دستگاه دولت می برند ندارد در حالی که عوارض عبارت است از مبلغی که اشخاص برای انجام خدمت معینی به دستگاه دولت یا ادارت محلی پرداخت می کنند مثل وجوهی که در موقع ورود کالا به کشور در گمرک وصول و به نام حقوق و عوارض گمرکی پرداخت می شود ولی علاوه بر آن وجوه دیگری به نام عوارض بندری و باربری و بهداری و غیره از طرف اداره گمرک وصول می شود که برای انجام خدمات معینی است مثلاً عوارض بندری برای مخارج اداره و نگاهداری بنادر و عوارض باربری برای مخارج حمل و نقل کالا در محوطه گمرک می باشد و همین وجوهی که شهرداری ها دریافت می کنند و برای انجام خدمتی است که به وسیله شهرداری انجام می شود به نام عوارض شهرداری نامیده می شود .

موضوع قابل توجه در مورد عوارض آن است که برخلاف مالیات وصول وجوهی که به عنوان عوارض اخذ می شود مشروط به انجام خدمتی است که عوارض برای آن وضع شده و دولت یا دستگاهی که عوارض به نفع آن وضع می شود بایستی مشخص و مسلم نماید که این عوارض به مصرف خدمات مربوطه رسیده است با اینکه تفاوت مالیات و عوارض روشن است مع هذا در متون قوانین و تصویب نامه ها و دستورهای مالیاتی کاملاً به این موضوع توجه نمی شود و گاهی مبالغی را که جنبه مالیاتی دارد به نام عوارض وصول میکنند.

همچنین تفاوت اساسی مالیات بندی در حکومت های محلی و شهرداری با مالیات بندی عمومی مملکتی بدین شرح عنوان شده است در مالیه محلی متناسب ساختن مالیات ها که افراد می پردازند با بهای خدماتی که از حکومت محلی عاید آنها می گردد آسان تر است و به عبارت دیگراجرای اصل بهای خدمت بهتر میسر می باشد و عملاً نیز این اصل رعایت می کردد یعنی مالیات و عوارضی که به وسیله حکومت های محلی وضع می شود مربوط و متناسب با خدماتی است که از طرف آن حکومت ها انجام می گردد.

در یک نگاه کلی مالیات و عوارض که اخذ آن از جمله امتیازات ناشیه از حق مالکیت دولت بوده و عبارت از قدرت و تسلط عالیه ای است که دولت نسبت به اموال اتباع کشور بر طبق مقررات قانونی دارد و به موجب آن حق دارد برای تامین نظم عمومی و اداره امور آنها را در مواقع لزوم وتشریفات خاصی به خود اختصاص دهد ؛عبارت است از وجوهی که به موجب قانون توسط دستگاه های دولتی و شهرداری ها برای تامین مخارج عمومی از اشخاص گرفته می شود با این تفاوت که محل مصرف مالیات ها که کلاً به مالیه دولت تعلق می گیرد در قانون معین و مشخص نمی شود لکن محل مصرف هر نوع از عوارض که صرف انجام خدمات عمومی مشخص و معینی بوده در قانون معین است .

وضع عوارض از انواع امتیازات ناشی از قدرت و تسلط عالیه دولت و برای تامین منافع عموم عنوان شده است که همچون اختیارات دیگری مثل تملک املاک اشخاص جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی یا مصادره اموال توسط قانون گذار برایقوه مجریه پیش بینی شده و به موجب مقررات قانونی جزءوظایفش شناخته شده است.

عوارض شهرداری و نحوه تعیین و تصویب آن :

به موجب ماده 3 قانون شهرداری:شهرداری دارای شخصیت حقوقی است و حسب ماده واحده قانون فهرست نهاد ها و موسسات عمومی غیردولتی شهرداری ها و شرکت های تابعه آن مادام که بیش از 50%سهام و سرمایه آنها متعلق به شهرداری باشد موسسات عمومی غیر دولتی محسوب می گردند.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

به موجب ماده 29 و 30 آیین نامه مالی شهرداری ها از جمله درآمد های ناشی از عوارض عمومی و عوارض اختصاصی و بهای خدماتی است که به وسیله شهرداری و موسسات تابعه و وابسته به آن وصول یا تحصیل می گردد و برابر ماده 65 قانون شهرداری :شهرداری دارای بودجه ای است که پس از تصویب انجمن شهر قابل اجرا می باشد که حسب گزارش دفتر تشکیلات و روش های اداری سازمان امور اداری و استخدامی کشور تحت عنوان بررسی شهرداری تهران که در اینجا به عنوان نمونه ای از شهرداری ها ی کشور به آن اشاره می شود تقریباًتمامی بودجه شهرداری تهران توسط ادارات و مناطق شهرداری تامین می شود که به صورت مالیات و جریمه از مردم اخذ گردیده و به وزارت کشور ارسال می گردد و سپس هر سال اعتبار خود را از طریق آن وزارتخانه وبا تایید مجلس وصول می کند.

در بند 8 ماده 45 قانون شهرداری در مقام بیان وظایف انجمن شهر تصویب لوایح برقراری یا الغاءعوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن احصاءشده است و به موجب تبصره همین بند مقرر شده است :وضع عوارض نباید تاثیر سوئی در اقتصاد عمومی کشور و رواج صادرات یا نشو و نمای صنایع داشته باشد تشخیص این گونه عوارض با وزارت کشور است.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

و سرانجام در بند الف ماده 43 قانون وصول برخی درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1369/8/20 کمیسیون های مشترک امور اقتصادی و دارایی و برنامه و بودجه مجلس که به طور آزمایشی تا پایان برنامه اول توسعه اقتصادی ؛اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران اجرا گردیده مقرر شد در صورتی که درآمد های وصولی ناشی از عوارض؛تکافوی هزینه های شهرداری ها را ننماید وضع جدید و افزایش عوارض موجود صرفاً به پیشنهاد وزارت کشور و تصویب رئیس جمهور خواهد بود.