وکیل ملکی خوب

وکیل ملکی :

معمولا افراد که دارای ملک می باشند زمانی که به مشکل ملکی بر خورد می کنند معمولا در این مواقع به دنبال یافتن وکیل ملکی خوب خواهند بود دفتر وکالت و مشاوره فانوس با تجربه زیادی که در این زمینه داشته و پرونده های موفق بی شماری که داشته سعی می کنند بهترین روش را برای موکلین خود انتخاب کند اگر نیاز به مشاوره تخصصی با وکیل خوب داشتید می توانید به دفتر وکالت و مشاوره فانوس اعتماد کنید .

مطالب بیشتر : مراحل انحصار وراثت

وکیل ملکی چه کسی است ؟

وکیل ملکی به شخصی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص داشته ، دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به مال غیر منقول مرتبط می باشد و اموال غیر منقول به اموالی گفته می شود که امکان جانبه جایی و نقل مکان ندارند و از جایی به جای دیگر منتقل نمی شوند و در یک تقسیم بندی می توان آن را به املاک تجاری و مسکونی تقسیم نمود لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شوند که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی می باشد .

مطالب بیشتر : گواهی انحصار وراثت

دعاوی ملکی شامل چه دعاوی هستند؟

از جمله دعاوی ملکی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، دعوای خلع ید، دعوای تقسیم و افراز املاک مشاع و همینطور دعاوی مربوط به جعل سند، تصرف عدوانی ، و همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی می باشند.

مطالب مرتبط: نکات انحصار وراثت

چه زمانی باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم ؟

یکی از سوالات بر تکراری که از دفتر وکالت و مشاوره فانوس می شود این است که چه زمانی باید به وکیل ملکی مراجعه شود ما در پاسخ می گوییم اگر قصد طرح دعاوی حقوقی یا شکایت کیفری در خصوص ملک را دارید یا علیه شما چنین اقدامی صورت گرفته حتماً باید به وکیل ملکی مراجعه کنید زیرا دعاوی ملکی دارای مشکلات فراوانی هستند برای اینکه روند این دعاوی از مسیری صحیح و به نفع شما پیش برود حتما باید به وکیل ملکی مراجعه کنید . زیرا یک وکیل ملکی تجربه زیادی در این زمینه داشته و کمک بسیاری می تواند به شما کند.

مطالب مرتبط: مالیات بر ارث

ویژگی پرونده های ملکی :

طبق آمار رسمی قوه قضاییه تقریبا ۵۰٪ پرونده های مطرح در محاکم دادگستری مربوط به اختلافات و دعاوی ملکی است پرونده های ملکی جزء سخت ترین و وقت گیر ترین پرونده های دادگاهها محسوب می شوند .

تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و هم چنین ناآگاهی مردم نسبت به قوانین نه تنها موجب طولانی تر شدن فرایند رسیدگی می شود بلکه باعث نرسیدن به نتیجه مطلوب نیز خواهد شد.

مطلب مرتبط: وکیل در یافت اباد

ویژگی وکیل خوب ملکی چیست ؟

یکی از ویژگی های بارز وکیل خوب ملکی این است که قبل از حضور در جلسه رسیدگی و دفاع از موکل با مطالعه پرونده اطلاعات کامل از موضوع پرونده و دلایل و مستندات بدست بیاورد هم چنین وکیل خوب ملکی کسی است که در مقابل موکل خود احساس مسولیت داشته باشد و در هر حال پاسخ گوی او باشد و تمام تلاش خود را برای رسیدن به مقصود موکلش انجام دهد.

دعاوی ملکی به چند دسته تقسیم می شوند ؟

در یک تقسیم بندی قانونی دعاوی ملکی به دعاوی ملکی حقوقی ، دعاوی ملکی کیف ی، دعاوی ملکی ثبتی تقسیم می شوند که در این مقاله قصد داریم به تعریف هر یک از آنها بپردازیم .

مطالب بیشتر: وکیل ارث

گواهی پایان کار ساختمان چیست ؟

گواهی پایان کار مدرکی است که بعد از پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به سند قبلی ملک صادر می شود و با صدور آن مشخص می شود که این ملک مورد تایید شهرداری و سایر سازمان های ذیربط از جمله مسکن و شهرسازی می باشد. اصول لازم و مقررات مربوطه فنی و مقررات شهرداری رعایت گردیده است و تمامی عوارض و مالیات های مربوط به آن پرداخت شده است .

شهرداری ماموران و کارشناسان فنی خود را دارد تا به امر بازدید ساختمان بپردازد و احراز نمایند که ساختمان ساخته شده مطابق با نقشه تصویب شده احداث شده است و اینکه مقررات قانونی مربوط به ساختمان سازی و قوانین مربوطه رعایت گردیده است و بعد از بررسی و تایید این ماموران و کارشناسان است که گواهی پایان کار به سازنده یا مالک تحویل داده می شود.

وکیل ملکی توضیح می دهد ، گرفتن پایان کار در پایان عملیات احداث ساختمان الزامی است با اخذ این گواهی است که شخص اختیاراتی را در خصوص ساختمان ساخته شده کسب می نماید .

چرا گرفتن پایان کار الزامی است ؟

 وکیل ملکی توضیح می دهد با اخذ این گواهی است که مشخص می شود سازنده در ساخت ملک مطابق با قوانین و مجوز اولیه ساختمان عمل نموده و مرتکب تخلفی نشده است و ساختمان مربوطه را بر اساس معیار های فنی و شهرداری احداث نموده است و این ساختمان مورد تایید شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد.

بدون اینکه شخص گواهی پایان کار داشته باشد امکان اینکه بتواند وام مسکن  و یا وام از روی سند خانه را بگیرد ندارد زیرا برای گرفتن وام نیازمند گواهی پایان کار می باشد .و برای املاک سند دار از طرف بانک وام داده می شود.

آیا بدون داشتن گواهی پایان کار می توان صورت مجلس تفکیکی تنظیم نمود؟

 وکیل ملکی توضیح می دهد، معمولا تا قبل از اینکه شخص گواهی پایان کار را اخذ نماید امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد و تا زمانی که این صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد نمی توان برای ملک سند مالکیت مجزا صادر کرد ، یعنی نمی توان برای هر یک از واحد های احداث شده در ساختمان سندی مجزا گرفت زیرا بعد از پایان کار و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار است که مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را نماید که در این صورت سر دفتر مربوطه درخواست وی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع داده و این اداره درخواست را به کارشناسی ارسال می نماید تا صورت مجلس تفکیکی صادر گردد بنابراین مشاهده گردید که بدون اخذ گواهی پایان کار امکان صورت مجلس تفکیکی ممکن نخواهد بود.

دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار به چه صورت است ؟

لزوم تقدیم دادخواست :

دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار مانند هر دعوای دیگری نیازمند تقدیم دادخواست است یعنی در صورتی که سازنده پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان گواهی پایان کار را دریافت نکند خریدار می تواند طی دادخواست الزام وی را به اخذ گواهی پایان کار از مراجع قضایی خواستار گردد هم چنین خریدار می تواند خسارت تاخیر نادیه و هم چنین هزینه های دادرسی و حق الوماله را که به وکیل پرداخت نموده است را نیز از وی بگیرد دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار می تواند توسط مالک یا وکیل ملکی وی تقدیم شود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک :

یکی از متداول نرین دعاوی ملکی در دادگستری ها دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا ملک است با این توضیح که معمولا در یک معامله خرید و فروش ملک و اموال غیر منقول در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار پیش می آید دلیل این امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی معمولا بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند یا عدم امکان تنظیم سند به دلیل موانع قانونی و یا توقیف مال غیر منقول توسط اشخاص ثالث هم چنین عدم توانایی خریدار و عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی می تواند دلیل دیگری برای عدم تنظیم سند توسط فروشنده باشد در هر حال و صرف نظر از علت و انگیزه طرفین برای عدم انجام تعهد قراردادی مندرج در عقود مملک خریدار یا انتقال گیرنده این حق را خواهد داشت که با مراجعه به مرجع صالح دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیرمنقول را بخواهد .

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به چه صورت است ؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان به این صورت است که معمولا در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سندی به نام خریدار پیش می آید و دلیل آن غالبا بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد. به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود اما فروشنده گاها از تنظیم سند سر باز زده و اینجای که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود .

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

۱) وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوا از جمله مبایعه‌نامه یا صلحنامه

۲) در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند.

۳) فروشنده مالک قانونی ملک باشد.

۴) ملک قابلیت نقل و انتقال داشته باشد مثلاً در توقیف نباشد.

۵) آمادگی خریدار برای پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه و عدم حضور فروشنده

نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

در ابتدا تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود همانند احراز هویت طرفین ، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و هم چنین در توقیف نبودن ملک هم چنین به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد .

نکات مورد توجه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

✓در صورت فوت فروشنده می توان این دعوا را به طرفیت وراث مطرح کرد .

✓اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

✓بهتر است قبل از طرح دعوا و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد اگر. در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است .

✓خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.

✓ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد.

✓می توان جهت هر روز تاخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تاخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار بعضی را به عنوان وجه التزام و خسارنچت قراردادی مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به کدام دادگاه داده می شود ؟

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی حقوقی ملک تقدیم و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود ضمناً دلایل خرید ملک نیز باید پیوست دادخواست گردد هم چنین پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود ، دعوای الزام به تنظیم سند مالی است در خصوص اموال غیر منقول دعوای الزام به تنظیم سند تابع مال غیر منقول می باشد و باید در محل مال غیر منقول مطرح شود .

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع :

در ملک مشاع هیچ یک از شرکا نمی توانند قبل از تفکیک ملک برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکت خواسته خود را ضمن یک دادخواست مطرح کنند هم چنین اگر یکی از شرکت اقدام به فروش سهم مشاع خود نمایند خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی تقدیم دادگاه نماید.

.

مزایای داشتن وکیل ملکی در دعاوی ملکی :

وکیل ملکی می تواند فک رهن ملکی که در ذهن است را از فروشنده بخواهد .

وکیل ملکی می تواند در شرایطی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد با حضور مامور دادگاه سند رسمی را به نام خریدار نزند.

دیگر نیازی به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود.

وکیل خوب خسارتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب میکند.

در تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رعایت برخی نکات از جمله توجه به وضغیت پلاک ثبتی از حیث در رهن یا بازداشت بودن ، تفکیک یا افراز آن ضروری است که رعایت این نکات بوسیله وکیل دادگستری در صرفه جویی وقت و همچنین کاهش هزینه خواهان موثر است .

گواهی پایان کار ساختمان چیست ؟

گواهی پایان کار مدرکی است که بعد از پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به سند قبلی ملک صادر می شود و با صدور آن مشخص می شود که این ملک مورد تایید شهرداری و سایر سازمانهای ذیربط از جمله مسکن و شهرسازی می باشد ، اصول لازم و مقررات مربوطه فنی و مقررات شهرداری رعایت گردیده است و تمامی عوارض و مالیات های مربوط به آن پرداخت شده است .

وکیل ملکی توضیح می دهد :

شهرداری ماموران و کارشناسان فنی خود را دارد تا به امر بازدید ساختمان بپردازند و احراز نمایند که ساختمان ساخته شده مطابق با نقشه تصویب شده احداث شده است و اینکه مقررات قانونی مربوط به ساختمان سازی و قوانین مربوطه رعایت گردیده است و بعد از بررسی و تایید این ماموران و کارشناسان است که گواهی پایان کار به سازنده یا مالک تحویل داده می شود .

گرفتن پایان کار در پایان عملیات احداث ساختمان الزامی می باشد با اخذ این گواهی است که شخص اختیاراتی را در خصوص ساختمان ساخته شده کسب می نماید .

چرا گرفتن پایان کار الزامی است ؟

با اخذ این گواهی است که مشخص می شود سازنده در ساخت ملک مطابق با قوانین و مجوز اولیه ساختمان عمل نموده و مرتکب تخلفی نشده است و ساختمان مربوطه را بر اساس معیار های فنی و شهرداری احداث نموده است و این ساختمان مورد تایید شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد.

بدون اینکه شخص گواهی پایان کار داشته باشد امکان اینکه با تواند وام مسکن و یا وام از رو بی سند خانه را بگیرد وجود ندارد و ا که برای گرفتن وام نیازمند گواهی پا به آن کار می با شد د و برای املاک سند دار از طرف بانک و وام داده می شود.

آیا بدون داشتن گواهی پایان کار می توان صورت مجلس تفکیکی تنظیم نمود؟

معمولا تا قبل از اینکه شخص گواهی پایان کار را اخذ نماید امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد و تا زمانی که این صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد نمی توان برای ملک سند مالکیت مجزا صادر کرد یعنی نمی توان برای هر یک از واحد های احداث شده در ساختمان سندی مجزا گرفت زیرا بعد از پایان کار و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار است که مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را نماید که در این صورت سر دفتر مربوطه درخواست وی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع داده و این اداره درخواست را به کارشناسی ارسال می نماید تا صورت مجلس تفکیکی صادر گردد بنابراین مشاهده گردید که بدون اخذ گواهی پایان کار امکان صورت مجلس تفکیکی ممکن نخواهد بود.

دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار به چه صورت است ؟

لزوم تقدیم دادخواست

دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار مانند هر دعوای دیگری نیازمند تقدیم دادخواست است یعنی در صورتی که سازنده پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان گواهی پایان کار را دریافت نکند خریدار می تواند طی دادخواستی الزام وی را به اخذ گواهی پایان کار از مراجع قضایی خواستار گردد هم چنین خریدار می تواند خسارت تاخیر تادیه و همچنین هزینه های دادرسی و حق الوکالهذرا که به وکیل پرداخت نموده است را نیز از وی بگیرد دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار می تواند توسط مالک یا وکیل ملکی وی تقدیم شود

تصرف عدوانی :

طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت وی مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید به عنوان مثال اگر فردی بدون رضایت مستاجر یا مالک ملک او را تصرف کند به این کار تصرف از نوع عدوانی گفته می شود در شرایط دعوای تصرف عدوانی صرف داشتن سابقه تصرف بر ملک کافی است اما در دعوای خلع ید ثابت کردن مالکیت فرد ضروری می باشد اگر شخصی حق دیگری را پایمال کند به مجازات قانونی دچار می شود لازم به ذکر است که دادگاه در این شرایط فقط تصرف قبلی را در نظر می گیرد و فرقی نمی کند که در این دعوا شما مالک هستید یا مستاجر .

نکته مهم بهتر است به این موضوع توجه شود که تصرف عدوانی فقط در رابطه با اموال غیرمنقول صادق است بنابراین اگر شخصی به صورت عدوانی اموال منقول مانند اتومبیل فرد دیگری را تصرف کند و از دست وی خارج نماید شامل ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی نخواهد شد.

انواع تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی به دو دسته کلی تقسیم بندی می شود که بسته به وجود شرایط می توان نسبت به متصرف در دادگاه صلاحیت دار طرح دعوای حقوقی و کیفری نمود.

تصرف عدوانی کیفری :

مراجع این دعوا دادگاه کیفری دو و دادسرا است تصرف عدوانی کیفری به این حالت است که در صورت اثبات اتمام تصرف برای فرد متصرف علاوه بر رفع تصرف و اعاده وضع به حالت سابق مجازات حبس نیز وجود خواهد داشت بنابراین این تصرف دارای شرایطی است و در صورت طرح دعوای تصرف کیفری و ثابت نمودن برای تصرف کننده مجازات در پی خواهد داشت که مجازات فرد متصرف طبق مبنای ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی عبارت است ۱) اعاده وضع به حالت سابق ۲) رفع تصرف ۳) یک ماه تا یک سال حبس
تصرف عدوانی حقوقی :
مراجع رسیدگی به این دعوا نیز دادگاه های عمومی حقوقی هستند در طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی رای صرفا به رفع تصرف داده می شود و مجازاتی برای متصرف گرفته نخواهد شد طرح مربوط به دعوای تصرف عدوانی به شکل حقوقی در شرایط زیر منصور می باشد .

✓ فرد متصرف سابقه تصرف نداشته باشد یعنی فردی که با غلبه و قهر ملک خواهان را تصرف کرده پیش از این در ملک تصرف شده سابقه تصرف نداشته باشد.
✓ تصرف به نحو عدوانی صورت گرفته باشد به این معنی که با قهر و غلبه باشد.
✓ موضوع مربوط به مورد اختلاف و تصرف مال غیرمنقول باشد.
✓ شخص مدعی دعوای تصرف دارای سابقه تصرف باشد.
یکی از تفاوت های میان تصرف حقوقی و کیفری این است که در دعوای کیفری باید سونیت مجرم ثابت شود در حالی که در دعوای حقوقی نیازی به این کار نیست .
رسیدگی صدور رای و شکایت در این نوع دعاوی بصورت زیر انجام می شود:
✓ مطابق ماده ۱۷۷؛قانون آیین دادرسی مدنی خواهان در نوبت رسیدگی قرار نمی گیرند و رسیدگی خارج از نوبت خواهد بود .
✓ رعایت اصل تناظر در این دعوا ها ضروری می باشد یعنی هر دو طرف دعوا حق دفاع در برابر یکدیگر را دارند.
✓ در دادگاه لازم است تصرف قبلی خواهان و تصرف عدوانی خوانده احضار شوند.
✓ در این میان شخص ثالثی که خود را ذینفع می داند اجازه دارد وارد شود.
✓ تجدیدنظر خواهی در این مورد بر خلاف سایر دعاوی مانع اجرای حکم نیست .

خلع ید چیست ؟

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیر منقول است و امکان شکایت کیفری در آن وجود ندارد در مفهوم ساده دعوای خلع ید هنگامی مطرح می گردد که شخصی به طور غیر قانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند .
ماده ۳۰۸ قانون مدنی غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوانی .
واژه خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده است اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند که در واقع همان خلع ید است .

سه شرط اساسی برای طرح دعوای خلع ید :

✓ مالک بودن خواهان الزامی است اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان
✓ تصرف خوانده
✓ غیر قانونی و غیر مجاز بودن تصرف
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید :
گفته شد دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیر قانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده باشد اما متصرف یا مستاجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در این هم باید دعوای تخلیه ید مطرح شود.
دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیر منقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیر منقول قابلیت طرح دارد اگر شخصی در واقع خواهان تخلیه ید باشد اما در دادخواست خود خواسته را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست ؟

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با رتبه سند رسمی اثبات کند.
و در واقع اولین اقدام او پس از طرح دعوا اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم بوده است .

تفاوت های مهم دعوای تصرف عدوانی و خلع ید :

✓در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود در حالی که در دعوای خلع ید رعایت تشریفات لازم است.
✓دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح است.
✓در دعوای خلع ید تنها مالک ، وکیل یا قایم مقام وی می تواند طرح دعوا نماید در حالی که در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد صرف سابقه تصرف داشتن کافی است .
✓در دعوای خلع ید حتما باید رای قطعی شود و درخواست اجرا داده شود در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف قابل اجرا است و نیاز به قطعی شدن ندارد.
✓هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول مالی است در صورتی که هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.

خلع ید از ملک مشاع :

فرض کنید دو برادر که خانه پدری را به ارث می برند در عین حال که به هر ذره و آجر آن مالکیت دارند ولی بر هیچ بخشی نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند به همین جهت است که هیچ یک از مالکین مشاع بدون اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارند در مورد خلع ید از ملک مشاع طبق ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می دارد ؛ در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است .
منظور از مقررات املاک مشاعی ماده ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی می باشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکت دانسته و در صورت نبود اذن متصرف ضامن است.
بنابراین محکوم له دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع هنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکت اذن داشته باشد.
در طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع نکات زیر را مدنظر داشته باشید :
✓ در ملک مشاعی طرح دعوا علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد در ملک مشاعی طرح دعوا علیه همه متصرفین ضروری نیست .
طرح دعوا از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوا کافی است .
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد : در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد ملاحظه می شود قانون گذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع و به درخواست احد از مالکین مشاعی را پیش بینی کرده است باید توجه داشت که اگر چه دعوا خلع ید که از سوی یکی از شرکا طرح شده است قابل استماع است اما در صورت مطالبه اجرت المثل تنها به نسبت مالکیت همان یک نفر رای به پرداخت اجرت المثل صادر می گردد.

 

اگر در خصوص مشکلات ملکی نیاز به مشاوره تخصصی دارید با ما در ارتباط باشید .