وکیل برای تقسیم و تفکیک و افراز آپارتمان

وکیل برای تقسیم و تفکیک و افراز آپارتمان کیست؟

وکیل برای تقسیم وتفکیک آپارتمان کسی است که با اشراف کامل بر قوانین حاکم بر آپارتمان ها سعی و تلاش می کند تا از طرق قانونی و موجهی که می داند حق و حقوق موکل خویش را احیاء کند :طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی که اشعار می دارد انجام تقسیم املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته حتماً باید در واحد ثبتی محل وقوع مال انجام شود و شرکاء نمی توانند این تقسیم را خود به تراضی انجام دهند بلکه باید به تقسیم اجباری متوسل شوند اگر هنوز اقدامی برای تقسیم و افراز املاک مشاع نکرده اید حتماً توصیه می شکنید.ود از وکیل برای تقسیم و تفکیک املاک مشاعی مثل آپارتمان استفاده کنید.

مطالب بیشتر: وکیل انحصار وراثت در تهران

تقسیم آپارتمان :

وقتی که یک مجموعه آپارتمان طی مدت زمان مشخص بین چند شریک مشاعی ساخته و آماده بهره برداری می گردد نکته حائز اهمیت چگونگی استفاده و بهره برداری مالکین از آنها می باشد که ضوابط و مقررات قوانین و رعایت عرف خاص خود را دارد .

پس از اخذ گواهی مالیاتی ملک و گواهی پایان کار ساختمان لزوماً بایستی سهام اختصاصی مالکین واحد مورد نظر هر یک از نفرات با ملزومات و ملحقات آن مشخص و تکلیف مشاعات از جمله حیاط ؛پشت بام؛ورودی ها و خروجی ها مشخص گردد.

بیشتر بخوانید :وکیل مهریه

مبنای تقسیم آپارتمان :

بر اساس صورتمجلس تفکیکی که از اداره ثبت املاک و اسناد منطقه ای که ملک در آن واقع شده است و گواهی مالیاتی اداره امور مالیاتی منطقه و گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری محل صورت بگیرد.

مورد تقسیم آپارتمان ها انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ قطعه زمین که دارای متراژ و مساحت معینی بوده و دارای پلاک اصلی و مفروز و منتزع و منفک شده از پلاک فرعی که در بخش خاصی واقع شده است و در ثبت اسناد و املاک محل به شماره ملک معین در صفحه و جلد مشخص آورده شده است.

اشخاص تقسیم کننده مالکین معین و مشخص مشاع ملک می باشند که هر کدام به قدر السهم مشخص مالک مشاعی ملک بوده اند آنچه به عنوان نتیجه مستقیم آپارتمان ها بدست می آید سهم هر یک از مالکین مشاع به صورت قانونی تقسیم و مجزا می گردد.

وکیل برای تقسیم و تفکیک آپارتمان توضیح می دهد؛هر چند باید دقت نظر داشته باشیم تقسیم باید به عرصه کل ملک به مساحت متر مربع مشخص و معین با حیاط به متراژ تعیین شده و موجود در صورت مجلس تفکیکی انجام شود و هم چنین در صورت موجوئ بودن حیاط خلوت و اینکه کدام یک از مالکین حق دسترسی و استفاده از آن را دارند که به تبع هزینه های نگهداری آن را نیز بایستی متقبل شوند موثر است .واحد سرایداری آن نیز از قسمت های مشترک و مشاعی مجموعه آپارتمان می باشد که سرایدار و خانواده اش در آن زندگی می کنند و به تبع موارد استفاده از گاز آب و برق و مخابرات مشارالیه نیز جزء هزینه های مشترک مالکین می باشد . وجود با غچه و پارک کوچک در صحن حیاط نیز با تشریک مساعی مالکین ایجاد و شرایط حفظ و نگهداری و هزینه های مصرفی آن مشخص و معین می گردد.

بیشتر بخوانید:وکیل خلع ید

نمونه ای از تقسیم نامه آپارتمان :

1. خانم ….. فرزند ….. دارای شناسنامه  شماره …..
2. آقای ….. فرزند …. دارای شناسنامه شماره ……
3. خانم ….. فرزند …. دارای شناسنامه شماره …..

مورد تقسیم :آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین مساحت ….متر مربع دارای پلاک ….فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک فرعی از اصلی نامبرده واقع ….بخش … ثبتی تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره …. مورخ …. صفحه..جلد… و شماره …

مبنای تقسیم : 1. صورت مجلس تفکیکی شماره …. صادره از ثبت منطقه تهران

2. گواهی مالیاتی شماره… صادره از سر ممیزی تهران

3.گواهی پایان کار ساختمان شماره … صادره از شهرداری منطقه … تهران

مطالب بیشتر: بهترین وکیل انحصار وراثت در تهران

تفکیک آپارتمان:

مشاع یعنی اینکه بیش از یک نفر با سهم مشخص در مجموعه آپارتمانی دارای حق مالکیت می باشند . هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در تمامی ذرات آن ملک شریک و سهیم هستند در قانون مدنی تصرف هر یک از شرکا را در صورتی که بدون اذن و اجازه یا خارج از حدود اذن باشد فضولی دانسته و تابع مقررات فضولی با آن رفتار خواهد شد . مالکیت مشاع آپارتمان گاه به صورت اختیاری و یا قهری به وجود می آید.

در تفکیک حالت اشاعه بین مالکین آپارتمان ها از بین نمی رود بلکه مالکیت شش دانگ ملکی بین دو یا چند نفر مشاع بوده و مجموعه آپارتمان با رعایت مراتب و مصوبات قانونی تفکیک می شود و به هر مقدار که هر مالک قبل از عملیات تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی در شش دانگ آپارتمان مالکیت دارد و در هر یک از قطعات تفکیکی نیز دارای همان مقدار مالکیت خواهد شد .در تفکیک مالک یا مالکین باید نقشه  تفکیکی و صورت مجلس تفکیکی را به تایید مرجع صلاحیت دار شهرداری محل برسانند و بعد به اداره ثبت ارائه داده و از طریق دفترخانه اسناد رسمی تقاضای تفکیک نمایند.

مطالب بیشتر: وکیل ارث

وکیل برای تقسیم و تفکیک آپارتمان توضیح می دهد: تفکیک مجموعه آپارتمان ها در عرف و رویه ثبنی بدین شکل می باشد که مالک یا مالکین مشاعی به تراضی و توافق صریح و منجز برای جدا نمودن قسمت یا قسمتهای از ملک خود را می نمایند سپس اداره ثبا اسناد و املاک محل وقوع ملک با استفاده از نماینده و نقشه بردار صورت مجلس تفکیکی حاوی مشخصات و حدود و حقوق ارتفاقی قطعات تفکیک شده را تهیه و به امضاء نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و مالک یا مالکینو نماینده قانونی آنها می رساند به استناد ماده 101 قانون شهرداری در تفکیک عرصه اراضی و املاک واقع در محدوده قانونی شهرها اصل بر اعلام موافقت صریح و منجز شهرداری محل با تفکیک ملک آپارتمان مورد نظر است.

در تفکیک آپارتمان ها آنچه رویه عملی ادارت ثبت و در حقیقت مجوز تفکیک به شمار می آید گواهی پایان کار مجتمع آپارتمانی است که توسط شهرداری محل صادر می گردد و عملیات تفکیکی بر اساس آن و با در نظر داشتن وضع موجود در رعایت دقیق مصوبات و مقررات حاکم بر تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی با آخرین اصلاحات آن صورت می پذیرد.

مطالب بیشتر: گواهی انحصار وراثت

افراز آپارتمان :

هر گاه دو یا چند نفر در مجموعه آپارتمانی به طور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از مالکین اختیار دارند نسبت به افراز سهم خوداز سایر مالکین اقدام کنند .

تقسیم آپارتمان ها و جدا  کردن سهم هر یک از آنها و تعیین و تثبیت سهم هریک از مالکین مشاع در یک مجتمع آپارتمانی بر مبنای تصمیم واحد ثبتی محل وقوع ملک یا دادگاه است در خواست کتبی عمل افراز از اداره ثبت محل با طی تشریفات معین خود با رعایت قانون افراز املاک مشاع وآیین نامه اجرایی آن و با در نظر داشتن قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها صورت می گیرد .

در تقدیم و مطرح نمودن تقاضای کتبی افراز همه مالکین مشاع به عنوان طرف درخواست یا دادخواست به اقتضاء مورد در اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه صالح محل واقع شدن ملک تعمیرات به عمل می آید و همه مالکین مجتمع آپارتمانی در جریان امر افراز قرار خواهند گرفت و این در زمانی است که مالکین در صدد بر می آیند که حالت اشاعه در ملک یا مجتمع آپارتمانی خود را به حالت مفروز تبدیل نمایند.هر چند در اجرا از نظر قدر السهم عرصه مشاعات و مشترکات این موضوع بسیار دقیق ظریف و گاه مشکل آفرین است و حتی شاید افراز عرصه را اصلاً نتوان صورت داد هر چند قطعات مفروز شده از پلاک به صورت آپارتمان دار است مساحت و حدود اربعه مشخص و معینی باشد ولی ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً  قطع نشده و عناوین مشاعات و مشترکات در مقررات تملک آپارتمان ها به قسمت های اختصاصی و اشتراکی و چگونگی اداره نمودن مجموعه واحد های؛تعمیرات نوسازی و اختیارات مدیر  عامل با رعایت همه جانبه حقوق مشاعات و مشترکات که نوع مالکیت خاص خود را دارد تعیین و مشخص  شده است.

تعدد مالکین آپارتمان در اقامه دعوا :

بحث مهم دیگر وجود مالکین متعدد در یک واحد آپارتمانی است . برای هرگونه اقامه دعوا در صورت تعدد مالکین یک واحد آپارتمانی تمام مالکین و وکلاء قانونی آنها مورد نیاز است و الا پرونده مواجه با صدور قرار عدم قابلیت استماع خواهد شد.

رای دادگاه :

در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خوانده به خواسته مطالبه اجور معوقه از تاریخ ……لغایت…. موضوع اجارنامه عادی مورخ … که خوانده و وکیل وی ایراد تعیین حکم مرضی الطرفین نموده نظر به این که در دعاوی سابق مبنی بر مطالبه خسارت و تخلیه سابقاً این موضوع مورد رسیدگی واقع گردید و مردود اعلام شده قطع نظر از اظهارات طرفین در این مرحله این ایراد قابلیت استماع را ندارد رد می گردد.

در مورد ایراد میزان مالکیت نظر به این که خواهان مالک شش دانگ نیست و به لحاظ قابل تجزیه بودن حقوق مورد مطالبه خواهان و اینکه صرفاً تا میزان مالکیت وی به نسبت دو دانگ قابل مطالبه است ایراد وارد است برابر پاسخ استعلام واحد ثبتی خواهان صرفاً مستحق مطالبه و دریافت یک سوم اجاره است برابر آخرین پرداخت های مستاجر توافق بر ماهیانه چهار میلیون ریال شده لذا دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 16000/000 ریال بابت اجور معوقه مذکور در حق خواهان به نسبت سهم وی محکوم می نماید همچنین خوانده محکوم به پرداخت کلیه خسارات دادرسی می باشد رای در فرجه 20 روز پس از ابلاغ در دادگاه استان تهران است.

مطالب بیشتر : فروش ملک ورثه ای

رفع تصرف ،خلع ید در آپارتمان :

دادنامه ۲۰/۷۰ مورخ …‌.. در مورد خلع ید و رفع تصرف از آپارتمان های می باشد که دارای دو یا چند شریک مشاعبچی بوده است که احد از شرکاء بدون اذن و اجازه بقیه اقدام به تصرف نموده باشد:

تصرفات آقای خوانده دعوی در نصف آپارتمان متصرفی و مسکونی ایشان غیر ماذون و بر خلاف رضایت مالک و صاحب این نیم می باشد که چون اقدامی تا کنون نسبت به افراز و تقسیم مال مشاعی صورت نگرفته است لذا تعیین حصع خاص هر یک از شرکاء نیز معین مقدور و میسر نمی باشد که بنا به مراتب فوق به تصرفات آقای …‌ را در این نیمه و حصه متعلق به خواهان به علت غیر مجاز و غیر ماذون بودن از مصادیق غصب است.

رای دادگاه :

پیرو نظریه مورخ ….. در خصوص دادخواست آقای … به طرفیت آقای …‌ به خواسته صدور حکم بر خلع ید از یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی واقع در بخش ۳تهران و مطالبه اجرت المثل از تاریخ اول مهر ۱۳۶۶ تا تقدیم دادخواست و از تاریخ مذکور تا تاریخ صدور رای به این کیفیت که خواهان دعوا با شخصی به نام آقای … به موجب قراردادی مقرر می دارد که نامبرده با احداث بنا و انجام امور ساختمانی و تاسیساتی و اداری امور مذکور را انجام و در کل بنای مستحدثه که فعلابه صورت ۱۲ دستگاه آپارتمان حادثه و ایجاد شده است طرفین به صورت مشاع و نصف به نصف شریک باشند و با توجه به اینکه مالکیت خواهان در ملک مورد ترافع محرز است و با توجه به این که به موجب بند ۹ این قرارداد زمین و ساختمان می بایست بالمناصفه بین آنان تقسیم گردد و آپارتمان تصرفی خوانده دعوا که مدعی می باشد از آقای … به موجب قرارداد مورخ ….در بنگاه املاک نیز کار در اختیار گرفته است بدون امضا و رضای آقای …. خواهان دعوا که مالک عرصه و حداقل که دارای حقوق توصیفی است می باشد.

مطالب بیشتر: تقسیم ارث بین وراث

استفاده متعارف از مشترکات و مشاعات آپارتمان در آراء :

به لحاظ اهمیت موضوع و چگونگی استفاده متعارف از مشاعات علاوه بر رعایت مقررات عرف موجود دستورالعمل های داخلی هیات مدیره و‌مدیر عامل مجتمع آپارتمانی برای تشخیص و تنویر ذهن خوانندگان محترم نظریه های کارشناسی صادره در این رابطه را در حدود مقدورات می آوریم.

نظریه کارشناسی:

با عنایت به مواد موصوف اقدامات خوانده مغایر با صورت مجلس تفکیکی و قانون تملک آپارتمان ها محسوب می گردد .

وکیل برای تقسیم و تفکیک و افراز آپارتمان

نظریه کارشناسی :

احتراما عطف به پرونده کلاسه و دعوای آقای … علیه آقای …. و اجرای قرار صادره اینجانب در معیت خواهان از محل مورد نظر به آدرس خیابان …بازدید نموده که گزارش به شرح ذیل ارائه می گردد.

ساختمان مورد نظر مشتمل بر ۳طبقه مسکونی می باشد در بازدید به عمل آمده موارد ذیل مشاهده شد:

۱) در داخل حیاط مشاعی وسائل متفرقه من جمله تخت ،لوله ،نردبان مشاهده شد.

۲) خوانده نسبت به نصب کولر خود در فضای مشاعی حیاط اقدام نموده است.

۳)عبور یک لوله دودکش در قسمت نمای غربی ساختمان مشاهده شد.

(در خصوص مسائل افراز و تفکیک و تقسیم آپارتمان اگر نیاز به مشاوره تخصصی یا ارائه وکالت به وکیل دادگستری دارید می توانید با دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس در ارتباط باشید .)