وکیل تخلیه مستاجر|مشاوره تلفنی |وکیل متخصص در امور تخلیه ملکی

وکیل  تخلیه کیست؟

وکیل تخلیه کسی است که با آگاهی کامل از قانون عام مانند قانون مدنی و قانون خاص مانند قانون روابط موجر و مستاجر بتواند بهترین راه و روش را انتخاب کند تا سریع تر موکل خویش را به حقوق زایل شده خود برساند.

اولین اقدام قانونی وکیل تخلیه ملک چیست؟

یک وکیل تخلیه ملک ابتدا باید از دانش و تجربه خود استفاده کند و دادخواستی را تنظیم نماید و در آن دادخواست اجور معوقه یک وکیل تخلیه ملکرا مطالبه نماید و برای تنظیم چنین دادخواستی که بتواند قاضی را اقناع نماید باید تمام تلاش خود را بنماید و تجربه عملی و دانش علمی خویش بهره بگیرد.

مطالب بیشتر: نکات مهم انحصار وراثت

چطور باید به وکیل تخلیه اعتماد کنیم ؟

اعتماد کردن به وکیل امروزه کار بسیار سخت و دشواری می باشد زیرا افراد بسیاری هستند که متاسفانه در این زمینه تجربه عملی کافی ندارند و به جای اینکه بتوانند به مالک کمک کنند او را دچار سردرگمی می نمایند اما در خصوص اعتماد به دفتر وکالت و مشاوره فانوس باید بگوییم ما تنها پیشنهادی که به شما می توانیم داشته باشیم مراجعه حضوری به دفتر وکالت و مشاوره فانوس و بر قراری جلسه مشاوره است که هم به صورت حضوری با وکیل این دفتر ارتباط داشته باشید و هم چنین مدارک و مجوز های قانونی ذرا مشاهده و بررسی نمایید.

مطالب بیشتر: وکیل ارث و تقسیم مال ورثه ای

چرا باید از وکیل تخلیه فوری استفاده شود؟

از آنجایی که تعداد دعاوی میان مالک و مستاجر هر روز در حال افزایش است به همین  علت نیز به تمامی افراد توصیه می شود که برای جلوگیری از تضییع حقوق خود با قوانین مربوط به این موضوع اشنا شوند از جمله افرادی که می تواند به عموم مردم در روند دادرسی به چنین پرونده هایی کمک کند وکیل تخلیه فوری است.

عقد اجاره : 

 وکیل  تخلیه توضیح می دهد، اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد مورد توجه روز افزون قانون گذار قرار گرفته است به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد قانونی متعدد و فراوانی دارد در بین عقود معین عقد اجاره است .

موضوع عقد اجاره چیست؟ 

موضوع عقد اجاره در بخش املاک به ۲دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و پیشه قانون مصوب سال ۵۶و در بخش اجاره محل مسکونی قانون سال ۶۲ حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و پیشه و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکمیت دارد.

بیشتر بخوانید : وکیل انحصار ورثه 

وکیل متخصص در امور دستور تخلیه توضیح می دهد؟

 بخش قابل توجهی از شهروندان در شهر های کوچک و بزرگ کشور با مشکل اجاره املاک اعم از مسکونی و تجاری روبرو هستند که اگر موجر و مستاجر با آگاهی کامل قرار داد  اجاره را منعقد نمایند و از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند آمار اختلافات در دادگاهها و شورای حل اختلاف به طرز چشمگیری کاهش می یابد.

مشکلات احتمالی بین موجر و مستاجرین :

معمولا بسیاری از موجرین محترم که ملک خود را اجاره می دهند ممکن است در طول زمان با مستاجر به مشکل برخورد کنند و یکی از همان مشکلات نیز سرپیچی مستاجر از پرداخت اجاره بها است و یا اینکه با اتمام مهلت مقرر در قرارداد اجاره ملک را تخلیه نمی نمایند در چنین شرایطی مالک می تواند برای اخذ حقوق ازبین رفته خود یا به وکیل تخلیه ملک مراجعه نماید یا اینکه باید به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و شخصاً به پیگیری امور مربوطه بپردازد.

برای گرفتن حکم تخلیه چند حالت وجود دارد؟

برای گرفتن حکم تخلیه دو حالت وجود دارد یا زمان قرارداد منقضی شده و همچنان مستاجر ملک را تخلیه نموده است و یا اینکه قرارداد بین طرفین فسخ شده است.

برای ارائه درخواست تخلیه به کجا برویم؟

امروزه با تشکیل و اداره دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دیگر نیازی نیست برای ارائه دادخواست به دادگاه یا شورای حل اختلاف مستقیماً مراجعه شود خواهان پر.نده تخلیه می تواند با ارائه دادخواست خود به دفاتر الکترونیک قضایی درخواست آغاز دعوای خود را به دادگاه ذیصلاح ارسالل کند و روند دادرسب را پیگیری نماید.

رسیدگی به دعاوی مالک و مستاجر:

رسیدگی به دعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده است از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگی طبق قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط عمل خواهد شد.

دادگاه درمورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به میزان مال الاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقق در عواملی که به موجب آن می توان اجاره بها را تشخیص داد و یا با رجاع امر به کارشناس میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و نسبت به شرط اجاره اگر قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد شرایط را مطابق همان اجاره نامه سابق والا طبق شرایظ متعارف در اجاره نامه تعیین کند.

نکته: از نظر قانونی حکم تخلیه نیاز به برگزاری جلسه دادرسی ندارد از این رو تمام فرصت خواهان در همان ارائه دادخواست تخلیه ید است و این مسئله است که نشان می دهد کمک گرفتن از یک وکیل تخلیه متخصص چقدر می تواند به خواهان پرونده کمک کند.

میزان اجاره بها در قرارداد اجاره :

در عقد قرارداد اجاره که در مواردی که اجاره به تراضی طرفین تنظیم شده میزان اجاره بها  همان است که در عقد اجاره قید شده است چنانچه اجاره نامه نیز تنظیم نشده باشد میزان اجاره بها همان است که بین طرفین مقرر شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود مبلغ اجاره توسط کارشناس مربوط به این امور به نرخ عادله روز تعیین می گردد.

قوانین حاکم بر عقد اجاره : 

وکیل  تخلیه توضیح می دهد ، علاوه بر قانون مدنی که قانون عامی است  قوانین خاصی هم وجود دارند که عبارتند از :

• قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
• قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲
• قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

 

چه مواردی شامل قانون سال ۱۳۷۶ می باشند:

کلیه اماکن مسکونی ، تجاری، کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه های دانشجویی ، ساختمان های دولتی و نظایر آنها با قرار داد رسمی یا عادی بعد از سال ۱۳۷۶ تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی خواهد بود.البته به موجب ماده ۲ قانون سال ۷۶ قرار داد های عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم و مدت اجاره نیز قید شود.و به وسیله دو شاهد گواهی شود در غیر این صورت مشمول قانون مصوب سال ۷۶ نمی شود.

تفسیر ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون سال ۱۳۷۶: 

به موجب این آیین نامه موارد ذیل از شمول قانون خارج هستند:

• روابط استیجاری قبل از اجرای قانون
• روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرار داد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن این قانون باشد.
• روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر
• موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت قرار داد

تعریف قانونی عقد اجاره : 

طبق نظر دکترین حقوق اجاره این گونه تعریف شده است : اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

موارد انحلال عقد اجاره : 

اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دو طرف عقد یا جانشین آنان منحل شود بحث درباره بطلان و فسخ اجاره تنها جنبه نظری ندارد زیرا نه تنها فسخ اجاره ناظر به آینده است بلکه ابطال آن آثار عقد را از روز نخست از بین می برد ، درخواست فسخ را تنها کسی می تواند بنماید که قانون به او حق داده است ولی تقاضای ابطال از هر ذینفعی پذیرفته می شود.

بطلان عقد اجاره : 

 وکیل تخلیه توضیح می دهد ، از آن جایی که قواعد کلی معاملات بر قرار داده و اجاره حکومت میکند قرارداد اجاره در صورتی باطل است که یا به طور صریح از طرف قانون گذار ممنوع شده باشد یا در  ارکان اساسی آن خللی وجود داشته باشد.

فسخ عقد اجاره : 

از نظر قواعد عمومی قراردادها فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف بر طبق اختیاری که قانون به او داده است تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم می زند ، بنابراین چون نمایم منافع برای مدت معین انجام می شود فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است پس از پایان مدت عقد قرارداد ،عقد اجاره پایان میابد و فسخ کاری بیهوده است.

بیشتر بخوانید : وکیل تقسیم ترکه 

موارد فسخ اجاره : 

قرار داد اجاره از نوع قراردادهای لازم است یعنی بعد از منعقد شدن قرار داد طرفین نمی توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است قرار داد را فسخ کنند طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی فسخ اجاره نامه با خیارات قانونی امکان پذیر است.

سامانه ثبت و اسناد کشور

انواع خیارات قانونی : 

۱) خیار شرط

۲) خیار مجلس

۳) خیار تدلیس

۴) خیار عیب

۵) خیار تخلف از شرط

۶) خیار تخلف از وصف

خیار شرط:

شرطی در قرار داد که به یکی از طرفین در مدت معینی اختیار فسخ قرار داد را می دهد.

خیار مجلس: 

خیاری است که تا زمانی که طرفین عقد اجاره از هم جدا نشده باشند می توانند آن را بر هم بزنند.

خیار تدلیس : 

خیاری است که یکی از طرفین برای انعقاد قرار داد طرف مقابل را فریب داده است و طرفی که متضرر گردیده حق فسخ معامله را پیدا می کند.

خیار عیب: 

در صورتی که عیب و نقصی در مورد اجاره وجود داشته باشد و در زمان انعقاد عقد مشخص نبوده است مستاجر حق فسخ به دلیل عیب پیدا می کند.

خیار تخلف از شرط : 

اگر زمان انعقاد قرار داد اجاره شرطی تعیین شده باشد اما یکی از طرفین به تعهد خویش عمل نکند می توان اجاره را فسخ کرد.

خیار تخلف از وصف : 

اگر بعد از انعقاد قرار داد یکی از طرفین متوجه شود که مورد اجاره فاقد وصف مذکور بوده است حق فسخ پیدا می کند.

شرایط فسخ قرار داد توسط موجر : 

۱) مستاجر بیش از یکبار در پرداخت اجاره تاخیر نماید

۲) مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک ملک را به غیر اجاره دهد.

۳) مستاجر مانع تعمیرات ضروری ملک گردد.

۴) خیارات قانونی

فوت موجر یا مستاجر :

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مسناجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

اجاره عقدی لازم است و به فوت موجر یا مستاجر منحل نمی شود این قاعده کلی را قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56 در موردی که مستاجر در مدت اجاره فوت کند نپذیرفته و به وارثان او حق داده است که به اجماع اجاره را فسخ کنند.

منظور از عیب مانع انتفاع در عقد اجاره چیست؟

بر طبق ماده 481 قانون مدنی : هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

منظور از باطل انفساخ است زیرا اثر انحلال عقد ناظر به آینده است  در صورتی که مقصود اصلی از عقد اجاره ناممکن گردد می توان قائل به انفساخ شد چرا که عین مستاجره باید تا آخر مدت اجاره قابلیت انتفاع داشته باشد و چنانچه در حین اجاره این قابلیت را از دست دهد از آن به بعد اجاره منفسخ می شود.

مسولیت موجر در خصوص هزینه نگهداری و انتفاع از عین مستاجره :

هزینه های لازم برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع همه بر عهده موجر است در حالیکه در حق انتفاع مخارج مربوط به انتفاع بر عهده منتفع خواهد بود.

طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده منصوبه در آن به عهده موجر است و تعمیراتت جزئی و تزینی برای انتفاع بهتر به عهده مستاجر است.

چنانچه مستاجر برای تنجام تعمیرات از موجر نمایندگی نداشته باشد و موجر در خصوص تعمیر کوتاهی کند مستاجر می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد در صورت امتناع موجر از اجرای حکم دادگاه اجرای حکم از طریق فروش اموال م.جر یا استفاده از اجاره بها فراهم می شود مستاجر می تواند در صورت امتناع موجر از اجرای حکم در مدت معین اجاره را فسخ کند.

شرایط فسخ قرار داد توسط مستاجر : 

۱) در ملک مورد اجاره عیبی وجود داشته باشد.

۲) عدم تحویل به موقع مال مورد اجاره

۳) خیارات قانونی

تقصیر مستاجر:

هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

تقصیر از جانب مستاجر او را در حکم غاصب قرار می دهد و اثبات تعدی و تفریط مستاجر با موجر است مگر آنکه به موجب عرف و قرارداد مستاجر متعهد به حفظ مورد اجاره باشد در این صورت تعهد به وسیله او تبدیل به تعهد به نتیجه می شود .

حکم‌تخلیه مستاجر : 

مالک می تواند دستور تخلیه ملک خود را که در تصرف مستاجر است از مراجع قضایی در صورت وجود شرایطی بخواهد موارد حکم تخلیه مستاجر عبارتند از :

۱) عقد اجاره دارای مدت محدود است و اگر مدت تمام شده باشد .

۲) اگر مستاجر به مدت ۳ماه اجاره بها را پرداخت نکند.

۳) در صورتی که در عقد اجاره شرط عدم انتقال به غیر شده باشد .

۴) مستاجر از ملک استفاده نا متعارف و غیر مشروع نماید.

 

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه مستاجر : 

در صورت وجود شرایط مقرر برای گرفتن حکم تخلیه موجر با ادله کافی و اجاره نامه باید به مرجع صالح در شورای حل اختلاف مراجعه نماید و دادخواست تخلیه خود را ارائه کند.

نحوه دریافت حکم تخلیه مستاجر : 

نحوه دریافت حکم تخلیه مستاجر به این صورت است که موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و تقاضای دستور تخلیه را بدهد ، زمانی که حکم تخلیه صادر شود ۲۰روز مهلت تجدید نظر و اعتراض دارد اگر این مهلت تمام شود و حکم به نفع مالک صادر شود و مالک تقاضای اجراییه کند و ظرف ۱۰ روز مستاجر اعتراض نکند حکم تخلیه اجرا می گردد.

موارد توقف اجرای حکم تخلیه مستاجر : 

در قانون شرایطی برای توقف اجرای حکم تخلیه بیان گردیده است که عبارتند از :

۱) اگر مستاجر ادعا کند که اجاره نامه را تمدید کرده است.

۲) مستاجر مدعی شود که اسناد ارائه شده جعلی هستند.

۳) اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن تجاری :

اگر ملک مورد ادعا مسکونی باشد برای گرفتن حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه شود ولی در خصوص اماکن تجاری فقط باید به دادگاه مراجعه شود.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست ؟ 

وقتی قرار داد اجاره طبق قانون سال ۷۶ تنظیم شده باشد موجر می تواند به جای حکم تخلیه دستور تخلیه بگیرد.

وقتی موجر حکم تخلیه بگیرد برای اجرای آن حتمٱ باید تقاضای اجراییه بدهد اما در دستور تخلیه اجرا فوری است و نیازی به صدور اجراییه نیست.

شرایط تنظیم دادخواست تخلیه :

برای تنظیم دادخواست تخلیه و ارائه آن به شورای حل اختلاف وجود اصل سند مالکیت ، قرار داد اجاره ، و اظهارنامه و کپی آن ها لازم است پس در شرح دادخواست مشخصات خواهان و ملک مورد نظر نوشته می شود و سپس از شورای حل اختلاف یا دادگاه تقاضای صدور دستور تخلیه را می نمایم.

نحوه گرفتن حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک کشور : 

در صورتی که قرار داد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد یکی از راه های گرفتن حکم تخلیه مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است که اگر این حکم صادر شود پس از ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می شود که ظرف ۷۲ساعت برای تخلیه مهلت دارد و موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستاجر بدهد و رسید و دامن را هم به دایره اجرای ثبت اسناد تحویل دهد.

تخلیه اماکن مسکونی در دوران کرونا : 

با توجه به شرایطی که بیماری کرونا در کشور ایجاد کرد دولت تصمیماتی در این خصوص اخذ نمود مثلٱ قرار داد های اجاره به صورت خودکار تمدید شوند و افزایش اجاره بها تنها تا سقف مشخصی که دولت مصوب می نماید افزایش یابد.

مطالب بیشتر : وکیل تخلیه