وکیل برای پیش فروش آپارتمان،صفر تا صد فوری

[yasr_overall_rating]

وکیل برای  پیش فروش آپارتمان کیست؟

مشکلات در بحث مسکن و افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر باعث شده تا مردم به هر طریقی که شده بخواهند صاحب ملک و املاکی شوند مثلاً روی آورده اند به خرید آپارتمان های پیش فروش که در این خصوص نیز با مشکلات عدیده ای روبه رو می شوند ،برای دانستن نکات کاربردی و کلیدی که باید در هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان بدانید بهتر است از یک وکیل برای پیش فروش آپارتمان مشاوره تخصصی بگیرید و در این مقاله قصد داریم نکات مهم و مشکلات در این زمینه را توضیح دهیم با ما همراه باشید.

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟

قرار داد پیش فروش آپارتمان یعنی قراردادی که طبق آن فروشنده ملزم می شود آپارتمان موصوف در قرارداد را بسازد و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در ازاء دریافت مبلغ مندرج در قرارداد به خریدار تحویل دهد.

چگونه قرارداد پیش فروش را منعقد کنیم؟

این قرارداد که ماهیت آن را بیع می دانیم طبق تمامی عقود و قراردادها باید شرایط اساسی صحت معامله را طبق ماده 190 قانون مدنی داشته باشد.

اگر در توافقی قصد ایجاد آن نباشد علی رغم وجوئ تمام شرایط لازم ،عقد و قراردادی واقع نمی شود البته عقد به قصد محقق می شود نه به قصد و رضا .

تفاوت قصد و رضا در آثارشان به خوبی نمایان می شود ،نتیجه فقدان قصد بطلان قرارداد و فقدان رضا عدم نفوذ است ،که آثار متفاوتی از لحاظ قانونی دارند.

بیشتر بدانید: وکیل مطالبه مهریه 

مورد معامله :

طبق ماده 215 قانون مدنی و 216 قانون مدنی مورد معامله که در قرارداد موردنظر آپارتمان است با مشخصات قراردادی و ثمن که همان بهای آپارتمان است باید مالیت داشته باشد و در بازار تجارت ارزشمند و قابل دادو ستد باشد.

منظور از منفعت مشروع این است که قانون آن منفعت را منع نکرده باشد که منجر به بطلان معامله شود ،از طرفی مورد معامله منفعت عقلایی داشته باشد یعنی عرف جامعه توان پذیرش چنین دادو ستدی را داشته باشد.

قرارداد پیش فروش در زمره چه عقودی می باشد؟

قرار داد پیش فروش آپارتمان در زمره عقود مغابنه ای قرار دارد بنابراین موضوع آن یا مورد معامله باید معلوم باشد ولی چون مبیع در زمان انعقاد قرارداد موجود نیست عینیت ندارد ،باید اوصاف اساسی و فرعی آن در قرارداد ذکر شود و چنانچه پس از انعقاد قرارداد فاقد اوصاف اساسی ذکر شده در قرارداد باشد،موجب بطلان قرارداد است .

معین بودن  معامله از جمله ویژگی ها و شروطی است که در فقه و قانون ایران بسیار مورد توجه قرار دارد ،به طوری که اگر معامله یکی از دو یا چند شئ یا عقد به انجام یکی از دو کار به نحو تردید باشد ،معامله را مجهول و غرری می دانند و حکم به بطلان آن می دهند.

تفاوت بین معامله معلوم و معین این است ،هماطور که بیان شد محرز بودن مفهوم و مشخصات مورد معامله برای طرفین به معنای معلوم بودن است در واقع مصداق معین قابل بیان از چیزی را می گویند ،طوری که بین دو شئ مردد نباشد .

در قرارداد پیش فروش آپارتمان رسم بر این است که موضوع معامله با ذکر زمین مشخص و معلوم به مساحت تعیین شده و موقعیت پروژه است.

بیشتر بخوانید:وکیل برای وصول وجه چک 

تعهدات طرفین قرارداد:

1) تعهدات فروشنده :

اولین و مهم ترین تعهد ، ساخت آپارتمان با اوصاف و ویژگی های مندرج در قرارداد است ،این ویژگی ها چه از نظر فنی و چه از نظر طرح و نقشه ساختمانی و…باید به نحو پیش بینی شده در قرارداد انجام شود و در صورتی که آپارتمان تکمیل شده دارای آن ویژگی ها نباشد خریدار حق دارد الزام فروشنده را به انجام تعهدات قراردادی از مراجع ذیصلاح بخواهد.

دومین تعهد فروشنده تحویل آپارتمان است در واقع در زمان انعقاد عقد که موضوع قرارداد وجود خارجی ندارد فروشنده تعهد می کند که تا تاریخ مقرر در قرارداد آپارتمان را طبق توافقات حاصله بسلزد و تکمیل نماید و سپس در تاریخ معینی به خریدار تحویل دهد.تحویل آپارتمان اصولاً ضمن یک صورتمجلس تنظیم و به خریدار تحویل داده می شود.

(وکیل برای پیش فروش آپارتمان )

سومین تعهد فروشنده انتقال رسمی مالکیت به خریدار است ،در واقع فروشنده قرارداد پیش فروش آپارتمان علاوه بر داشتن تعهد بر تحویل آپارتمان طبق اوصاف قراردادی بزرگ ترین نگرانی وی پس از تنظیم سند رسمی در دفترخانه به پایان می رسد ،نتیجه این تعهد بدان معناست که فروشنده حق انتقال مورد معامله را به غیر ندارد چرا که پیش فروشنده بعد از انعقاد قرارداد دیگر هیچگونه حق عینی بر مورد معامله ندارد که بتواند آن را به دیگری منتقل کند لذا در صورت انتقال معامله تابع احکام مربوط به معاملات فضولی و از جانب پیش خریدار قابل رد و یا تنفیذ می باشد و صد البته مانع سقوط حق شکایت کیفری پیش خریدار بر علیه منتقل الیه نمی باشد.با توجه به اینکه قرارداد های پیش فروش برای آپارتمان های نوساز انجام می شود یکسری اقدامات و تشریفات می بایست از سوی فروشنده انجام شود.

تعهدات خریدار:

طبیعتاً اولین تعهدد خریدار در قرارداد پیش فروش آپارتمان پرداخت بهای موضوع قرارداد است این تعهد از آنجا برای فروشنده حائز اهمیت و نگرانی است که اصولاً عدم قدرت خرید به صورت نقدی و امکان پرداخت اقساطی در مواعد معین خریداران را نسبت به انعقاد این قرارداد ترغیب می کند.

روش پرداخت در این قراردادها به این صورت است که میزان کل ثمن معلوم و مشخص است ، خریدار باید بخشی از آن را به عنوان پیش پرداخت اولیه پرداخت نماید و مابقی ثمن را به صورت اقساط با توجه به پیشرفت عملیات ساخت و ساز در تاریخ های پیش بینی شده در قرارداد پرداخت نماید.

در قرارداد مورد بحث حتی برای عدم پرداخت یک قسط از ثمن معامله به فروشنده حق فسخ معامله را قرار می دهند.

در اغلب موارد سازندگان و فروشندگان متعهد که نسبت به تعهد به نتیجه خود آگاهی دارند برای جلوگیری از اتمام عدم انجام تعهد و مشکلات ناشی از آن در قرارداد پیش بینی می کنند که در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی یا دستمزد کارگران به مبلغ تعیینی در قرار داد 20% اضافه خواهد شد.

همچنین خریدار در این قرارداد متعهد است که بعد از اتمام عملیات ساختمانی و تکمیل آن در محل تعیین شده حاضر شود و بعد از تنظیم صورتمجلس کلید آپارتمان را تحویل بگیرد. اصولاً در قرارداد پیش بینی می شود که خریدار پس از اعلام کتبی مبنی بر آماده بودن آپارتمان از سوی فروشنده موظف است که ظرف مدت مقرر نسبت به تحویل موضوع مورد معامله اقدام نماید و در صورت تخلف از این امر وی را متعهد به پرداخت کلیه هزینه های مالیاتی ،عوارض قانونی،و هزینه های نگهداری نماید .همچنین در قرارداد خریدار موظف است پس از انجام اقدامات و تشریفات مقرر توسط فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و موجبات انتقال سند رسمی به نام خود را فراهم آوردو سهم خود را از هزینه تنظیم سند انتقال قطعی که بالمناصفه است بپردازد.

تخلف از شرایط قرارداد ضمانت اجرای آن :

پس از بیان تعهدات خریدار و فروشنده بررسی این موضوع که تخلف طرفین از انجام تعهداتشان چخ ضمانت اجراهایی دارد ضروری است :

طبق قانون مدنی تخلفات ناشی از انجام تعهد به سه دسته تقسیم می شوند:

1) عدم انجام تعهد

2) نقص در انجام تعهد 

3)تاخیر در انجام تعهد

عدم انجام تعهد:

 وکیل برای پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد،همانطور که بیان شد تعهد فروشنده را نسبت به ساخت و تکمیل آپارتمان موصوف در قرارداد و تحویل آن در تاریخ مقرر با رعایت کلیه شرایط و ویژگی های مطروحه در قرارداد تعهد به نتیجه است

به بیان دیگر اگر فروشنده ای نتواند به هر یک از تعهدات پیش بینی شده عمل نماید مسئول است و خریدار می تواند علیه او اقدامات قضایی مقرر را در قانون انجام دهد.

فروشنده ای که نتوانسته در زمان مقید تعهدات خود را تکمیل نماید برای فرار از مسولیت خود دست به گریبان قوه قاهره می شود.(قوه قاهره هر حادثه یا مانع خارجی غیر قابل پیش بینی و غیر قابل دفع است.)

پس اگر در اثر وقوع قوه قاهره موضوع تعهد به کلی از بین برود برای مثال در اثر وقوع سیل آپارتمان تلف شود در صورت اثبات این امر مسولیتی متوجه فروشنده نخواهد بود.

و در این شرایط قرارداد منفسخ می شود به بیان دیگر وقتی خریدار آپارتمانی ندارد مکلف نیست که بهأ آپارتمان را بپردازد و وقتی یکی از عوضین تلف شود خود به خود عوض دیگرنیز تلف خواهد شد و در آخر بدهکار تعهد تلف شده نتیجه حادثه قهری را تحمل می کنددر

در صورتی که عدم انجام تعهد توسط فروشنده باشد چگونه است؟

وکیل برای پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد،در حالتی ممکن است فروشنده پس از انعقاد قرارداد و گرفتن تمام یا بخشی از ثمن بدون هیچ دلیل منطقی از اجرای تعهدات خود سرباز زند در این حالت به نظر می رسد خریدار به استناد مواد 221و 226 قانون مدنی به خریدار بعد از سپری شدن موعد مقرر برای انجام تعهد فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را از فروشنده بگیرد.

همچنین می تواند طبق قرارداد الزام فروشنده را به انجام تعهدات قراردادی خویش از دادگاه بخواهد اما اگر الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی اش ممکن نباشد خریدار به استناد ماده223 قانون مدنی می تواند با اجازه دادگاه ،تعهدات فروشنده را انجام دهد یعنی به جای او به ساخت آپارتمان مورد تعهد بپردازد و یا انجام آن را به شخص ثالثی واگذار کند و البته هزینه های آن را از فروشنده بگیرد.

اجرای ناقص قرارداد: 

این نوع از تخلف توسط فروشنده امکان بیش تری دارد اصولاً فروشنده پس از اجرای بخش هایی از قرارداد از ادامه ساخت آن سر باز می زند و پروژه را به اتمام نمی رساند در این حالت خریدار از دادگاه الزام فروشنده را به انجام تعهدات تقاضا می کند تا فروشنده اقدام به ساخت و تکمیل پروژه نماید حتی خریدار حق دارد که خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد را به همراه تعهد اصلی از فروشنده بخواهد .

فرض دیگر این مسئله آن است که فروشنده مورد تعهد را انجام داده ولی نه به آن صورت که در قرارداد ذکر شده و یا در استفاده از مصالح ساختمانی و سایر موارد کیفیت مطلوبی را به کار نبرده است در این حالت نیز فروشنده مسئول پرداخت خسارت است ولی به تناسب میزان تخلفی که انجام داده است .

تاخیر در انجام تعهد:

در قرارداد پیش فروش آپارتمان سه تاریخ مهم وجود دارد یکی تاریخ انعقاد قرارداد،تاریخ شروع به کار انجام پروژه ، تاریخ پایان که می بایست دقیقاً ذکر شود .

اگر فروشنده در اجرای قرارداد تاخیر کند به طوری که مقدار زمانی از موعد مقرر برای تحویل آپارتمان به خریدار بگذرد که عرف نتواند از آن چشم پوشی کند فروشنده مسئول است.

خسارت ناشی از تاخیر در اجرای تعهد به عهده فروشنده است مگر اثبات قوه قاهره به کمک وی بیاید و از او سلب مسولیت کند.

در برخی از قراردادها شرط می شود که در صورت تاخیر در انجام تعهد توسط فروشنده مبلغ… به صورت روز شمار به عنوان خسارت ناشی از تاخیر در به خریدار پرداخت شود .اما اصولاً این شرط در کم تر قراردادی دیده می شود چرا که در این نوع قراردادها همین که تعهد در موعد معین انجام نشد تاخیر در انجام تعهد حادث شده و با مطالبه خسارت از سوی خریدار متخلف موظف به پرداخت می شود و تعیین ضمانت اجرا به طور جداگانه و یا گنجاندن شرط در قرارداد ضرورتی ندارد. 

تکالیف قانونی پیش از احداث آپارتمان:

وکیل برای پیش فروش آپارتمان توضیح می دهد،کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف هستند قبل از هر اقدام عمرانیو شروع ساختمان از شهرداری محل پروانه ساختمان اخذ نمایند که طبق مصوبه 1655 مورخ 71/8/19 شوارای عالی اداری مدارک لازم برای صدور پروانه ساختمان به این شرح است :

1)درخواست پروانه 

2) ارائه نقشه محل وقوع مال 

3) فتوکپی مدارک مالکیت رسمی 

فتوکپی شناسنامه ذینفع

در صورت مراجعه وکیل فتوکپی وکالتنامه 

صدور پروانه ساختمان فرع بر درخواست مالک است علاوه بر این ارائه نقشه ای که موقعیت محل بر روی آن منعکس باشد لازم و ضروری است اما مهم ترین مدرکی که غالباً مسائل خاصی را ایجاد میکند ارائه سند مالکیت است.

در مورد اراضی که مشمول مقررات اجباری قانون ثبت بوده اند و عملیات ثبتی آنها خاتمه یافته و ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده است دولت فقط کسی را مالک می شناسد که در دفتر املاک نام وی به عنوان مالک به ثبت رسیده است از طرف دیگر کلیه معاملات راجع به عین یا منافع اینگونه اموال مشمول مقررات ثبت اجباری بوده و سند مربوط به آنها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد . ضمانت اجرای خودداری از انجام این تکلیف و تنظیم سند عادی ،استنکاف ادارات و محاکم از پذیرش اینگونه اسناد است.

(وکیل برای پیش فروش آپارتمان/ صفر تا صد امور را به ما بسپارید )

لازم به ذکر است که برای اخذ پروانه ساخت، تفاوتی بین اشخاص حقیقی و حقوق عمومی و خصوصی نیست و حتی دستگاه های دولتی برای این امر نیازمند سند مالکیت قانونی هستند.

لزوم ارائه سند مالکیت برای صدور پروانه ساختمان با ماده 52 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری دارای مورد استثنایی شده که طبق ان قراردادهای عادی تنظیمی فی ما بین وزارت مسکن و شهرسازی و اشخاصی را از جهاتی در حکم اسناد رسمی دانسته و شهرداری ها مکلف به پذیرش آنها و صدور پروانه بر اساس آن نموده است .

( در خصوص پرونده های پیش فروش آپارتمان اگر تمایل به ارائه وکالت یا مشاوره حقوقی دارید با دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس در تماس باشید 09124383417)