وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی کیست؟

وکیل در الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول به عنوان وکلای متخصص در دعاوی ملکی بوده و باید تخصص کافی و لازم را در زمینه شناخت از انواع قراردادها و آثار قراردادی داشته باشد تا بتواند هر چه سریع تر به نحو احسن حقوق موکل خویش را احیا کند.

 مطالب بیشتر : گرفتن وکیل برای انحصار وراثت

دعوای الزام به تنظیم چه دعوایی است؟

در دنیای امروز انتقال مالکیت یک ملک می تواند از دو طریق به صورت سند عادی و سند رسمی طبق ماده 1287 قانون مدنی صورت بگیرد .

یکی از ویزگی های سند رسمی نسبت به سند عادی این است که در مالکیت املاک خیلی قابل استناد تر است به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد کشور وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی اسمش قید گردد و دعوای الزام به تنظیم سندد دعوایی است که شخصی که ملزم به ارائه و تنظیم سند ملکی شخصی دیگر است از وظایف خود سرپیچی می نماید در نتیجه صاحب حق دعوایی را مطرح می سازد به عنوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در بسیاری از موارد راهگشاست.

بیشتر بخوانیم: وکیل مالیات بر ارث

برتری سند رسمی نسبت به سند عادی :

با وجود برتری سند رسمی نسبت به اسناد عادی مخصوصاً در حوزه انتقال مالکیت اموال همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط طی یک سند عادی مالکیت ملک واگذار می گردد با این حال جامعه امروز با توجه به شرایطی که در کشور حاکم است کم نیستند افرادی که معامله املاک را با سند عادی منعقد می نمایند بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد که فروشنده مکلف و ملزم به تنظیم سند رسمی مالکیت است این تکلیف بر عهده او می باشد.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت مشخص شدن تاریخ تنظیم سند:

ممکن است خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص کنند در این صورت خواهان تنظیم سند باید در تاریخ مقرر شده در دفترخانه حاضر سشودد و در صورت عدم حضور مالک در دفترخانه گواهی عدم حضور از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت عدم ذکر تاریخ مشخص برای تنظیم سند:

در این حالت که هیچ تارنشده در خصوص تنظیم سند رسمی خریدار می بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص ودفترخانه مشخص شده حاضر شود در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می کند که عرفاًخرید و فروش مال مندرج در سند عادی از طریق سند رسمی متداول باشد.

حق الوکاله وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟

حق الوکاله یا دستمزد وکلاء برای ارائه خدمات حقوقی متفاوت است زیرا قیمت با توجه به پیچیدگی و مشکلاتی که در هر پرونده وجود دارد قاعدتاً متفاوت است والبته سابقه وکیل و تجربه کاری که در این خصوص داشته نیز تاثیر گذار است اما با توجه به جامعه و شرایط امروز دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس سعی کرده در تمامی پرونده های خود حق الوکاله منصفانه ای را اخذ کند البته این را ما نمی گوییم و می توانید از سایر موسسات حقوقی یا دفاتر حقوقی که می شناسید استعلام بگیرید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در کدام دادگاه مطرح می شود؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است ؟

به دلیل اینکه دعوای الزام به تنظیم یک دعوای مالی می باشد و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ملک است.

خواهان دعوای الزام به تنظیم سند باید چه مدارکی داشته باشد؟

بر اساس نظریه دکترین حقوق خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید برای طرح دعوا دلیل محکمه پسندی داشته باشد مثلاً برای خواسته خودددلیل کتبی یا عینی داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نخواهد بود.

عدم ذکر ثمن در قرارداد بیع قرارداد را باطل می نماید؟

ثمن معامله یکی از ارکان عقد بیع است و بدون ذکر ثمن بنابر یک نظر صحیح قانونی عقد باطل است البته به طور مطلق این نظر را  نمی توانیم قبول کنیم با این وجود قرارداد پیش فروش به اعتقاد اینجانب بیع با آن سخت گیری های قانونی نیست و تحت حاکمیت قانون مدنی است.

یک ملکی به طور ارثی بین چند وارث به ارث رسیده چطور می توانیم اقدام به فروش آن کنیم؟

در این صورت یا وراث باید با یکدیگر توافق داشته باشند و با توافق خود ملک بفروشند یا اینکه اصلا توافقی ندارند که باید به دادگاه مراجعه کنند و دستور فروش اخذ نمایند و دادگاه از طریق مزایده ملک را می فروشد و سهم هریک از وراث داده می شود.

در صورتی که ملک در رهن باشد تکلیف چیست؟

در این صورت که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک را از رهن خارج کنیم سپس  تنظیم سند صورت بگیرد بنابراین بهتر است ضمن دادخواست الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه درخواست شود البته برخی از دادگاهها هم زمان ارائه دو دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن را قبول نمی کنند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند حکم خواهد داد.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به چه املاکی قابل طرح است؟

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع دارد و نسبت به املاکی که ثبت نشده اند باید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت مطرح شود و در صورتی که ملک بازداشت باشد این دعوا رد می شود.

در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چه مطالبی ذکر می شود؟

در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اصلاً اقدام به طرح دعاوی نظیر تایید مبایعه نامه ؛صلح نامه؛ نفرمایید و فقط اقدام به تنظیم سند رسمی ملک نمایید و حتماً آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی آن درج شود و اگر هنوز سند تفکیکی صادر شده است باید آدرس و مشخصات ملک به طور دقیق بیان گردد.

دادگاه صالح جهت طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی :

مرجع صالح و یا دادگاه صالح در خصوص دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جمله زمین و ملک مطابق قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع ملک و زمین می باشد.

در صورتی که فروشنده و مالک رسمی در دعوای الزام به تنظیم متفاوت باشد تکلیف چیست؟

در صورتی که فروشنده و مالک رسمی دو شخص متفاوت باشد در نهایت در صورت ذیحق بودن خواهان مالک رسمی محکوم به الزام تنظیم سند رسمی شده و فروشنده بابت تاخیر در انجام تعهدات قراردادی به پرداخت وجه الزام یا خسارت تاخیر محکوم می گردد.

انواع سند:

 وکیل تنظیم سند رسمی توضیح می دهد؛اگرچه اسناد متنوع می باشند و در نتیجه می توان آنها را از جهات گوناگون دسته بندی نمود اما قانون مدنی اسناد را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم کرده است.

اسناد رسمی :

به موجب ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است بنابراین سند در صورتی رسمی شمرده می شود که دارای ارکانی باشد این ارکان در زیر بررسی می شوند.

تنظیم به وسیله مامور رسمی :

سند برای اینکه رسمی شمرده شود باید به وسیله مامور رسمی تنظیم شده باشد خواه مستخدم دولت باشد یا غیر مستخدم مانند سردفتران اسناد رسمی که وابسته به وزارت دادگستری می باشند.

در نتجه مامور رسمی شخصی است که ماموریت او در قانون پیش بینی شده باشد بنابرراین نه تنها ماموران وزارتخانه ها و مامورین شهرداری بلکه اعضای هیئت مدیره کانون وکلا و نیز موسسات و سازمان هایی که با اجازه قانون تاسیس شده اند را می توان مامور رسمی دانست.

رعایت حدود صلاحیت مامور در تنظیم سند:

سند رسمی نه تنها باید توسط مامور رسمی تنظیم شود بلکه مامور باید در محدوده صلاحیت ذاتی و نسبی خود مبادرت به تنظیم سند کرده باشد بنابراین مامور باید در نوع امری که سند آن را تنظیم نموده صالح باشد یعنی صلاحیت ذاتی داشته باشد در نتیجه برای مثال  ماموری که برای ثبت دفتر املاک معین شده نمی تواند سندی را در دفتر اسناد رسمی ثبت نماید و یا سند سجل احوال تنظیم کند زیرا تنظیم آن سند در صلاحیت سردفتر و این سند در صلاحیت مامور ثبت احوال است.

بنابراین شرایط مزبور بخش قابل توجهی از اسنادی را که می تواند توسط مامورین رسمی تنظیم شود از توصیف رسمی خارج می نماید.برای مثال هرگاه مالکین دو ملک مجاور در شهرداری حاضر شده و در سندی که مامور شهرداری تنظیم می نماید یکی از آنها اجازه بازکردن پنجره به ملک خود را به طرف مقابل بدهد و مامور شهرداری نیز سند را امضاء و حتی امضاءهای مالکین را گواهی نماید سند مزبور رسمی شمرده نمی شودو می تواند مورد انکار قرار گیرد.

رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند:

وکیل تنظیم سند رسمی توضیح می دهد؛ مامور رسمی باید سند را در محدوده صلاحیت خود بر طبق مقررات قانونی تنظیم کرده باشد تشریفاتی که رعایت آن در تنظیم سند رسمی لازم می باشد همان است که قانون یا آیین نامه ای که به دستور قانون نوشته شده مقرر می دارد . تشریفات مزبور به دو دسته تقسیم می شوند نخست تشریفاتی که رعایت نکردن آنها سند را از رسمیت نمی اندازد مانند تمبر نمودن اسناد که در ماده 1294 قانون مدنی به ان تصریح شده است.

دسته دوم تشریفاتی که عدم رعایت آنها مانع می شود که سند رسمی توصیف شود تمام تشریفاتی که در قانون و آیین نامه برای تنظیم سند رسمی پیش بینی شده باید رعایت شود تا بتوان سند را رسمی توصیف نمود مگر اینکه خلاف آن پیش بینی شده باشد چنان که در ماده 1294 قانون مدنی آمده است.