وکیل افراز |تقسیم مال مشاع|مشاوره تلفنی

وکیل افراز چه کسی است؟

کسی که قصد جدا کردن سهم خود از حالت اشاعه به حالت غیر مشاع را داشته باشد اگر تمایل به داشتن وکیل برای افراز داشته باشد باید حتما به وکیل متخصص برای افراز مراجعه کند وکیل برای افراز کسی است که آگاهی کامل به قوانین و مقررات در خصوص ارث و انحصار وراثت ؛تقسیم اموال و افراز داشته و سعی میکند بهترین راه را انتخاب کند تا موکل خویش را به مقصودش برساند.

مطالب بیشتر: مالیات بر ارث

افراز چیست؟

افراز عبارت است از دعوای شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال موضوع دعوا می باشد.

افراز ملک مشاع یعنی چه ؟

ملک مشاع ملکی است که مالک آن بیش از یک نفر بوده و هر کدام از شرکا در اجزای آن مال دارای سهم می باشند مشخص بودن میزان سهم افراد تاثیری در حالت مشاع آن ندارد و تا زمانی که افراز ملک مشاع انجام نشده هیچ یک نمی تواند دیگری را از تصرف در تمامی مال منع کند در این جاست که دعوای افراز ملک مشاع مطرح می شود و مالک هر ملک مشاعی درخواست جدا کردن سهم خود را از شریک مقابل خواهد داشت.

اموال به چند دسته تقسیم می شوند؟

مال منقول و مال غیر منقول

مال منقول: عبارت است از مالی که قابل جابه جایی و نقل و انتقال نمی باشد.

مال غیر منقول : عبارت است از مالی که در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی نبوده یا در صورت جابه جایی خسارت زیادی می بیند مثل زمین ؛ ساختمان

انواع افراز :

افراز به دو طریق تقسیم می گردد 1. افراز اجباری 2. افراز به تراضی

افراز اجباری بر اساس حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت تقسیم مال مشاع بین شرکا انجام می شود .

افراز به تراضی: شرکا خود تصمیم ی گیرند مال مشاع را به چه صورت تقسیم کنند.

مطالب مرتبط: مراحل انحصار وراثت

تقسیم چیست؟

واژه تقسیم اعم از افراز و تفکیک است و برای شناخت دقیق مفاهیم می توانید با وکیل افراز در تماس باشید.

طرق تقسیم ملک:

1. افراز
2. تعدیل
3. رد
4. فروش

• افراز: در صورتی که ملک قابل تقسیم به اجزای متساوی و یکسانی باشد افراز ملک طریقه تقسیم می باشد.
• تعدیل: در صورتی که بین شرکا و وراث ملک و اموال متعدد دیگری باشد که در آن ها هم حالت اشاعه باشد در این صورت شرکا با رضایت یکدیگر ملک به صورت مفروز به شریک و باقی اموال به شریک دیگر تقسیم می شود.
• رد: صورتی که ملک و مال دیگر که بین مالکین آنها مشاع می باشد ارزش ملک بیش تر باشد و مال دیگر را به شریک دیگر تقسیم می شود و ملک هم متعلق شریک دیگر است و شریکی که ملک به او تقسیم شده است به جهت سهم بیش تری که تملک می کند باید مالی به شریک دیگر بدهد.
• فروش: ملک به درخواست هر یک از شرکا و با دستور دادگاه فروخته می شود.

موارد عدم تقسیم ملک مشاع :

1. تقسیم به ضررر یکی از شرکا باشد به این نحو که با تقسیم ملک شریکی که مالک سهم خود در ملک مشاع می شود قیمت سهم مفروز شریک از سهم مشاعی او کمتر گردد و ارزش ملک با تقسیم ملک کاهش پیدا کند. البته در صورت رضایت شریک به تقسیم تقسیم امکان پذیر می شود مگر اینکه ضرر به قدری فاحش باشد که ممکن نخواهد بود.
2. بین شرکا به موجب توافق و قرارداد و یا به وجه ملزمی ملزم به عدم تقسیم شده باشند .

تقسیم آپارتمان :

وقتی که یک مجموعه آپارتمان طی مدت زمان مشخص بین چند شریک مشاعی ساخته و آماده بهره برداری می گردد نکته حائز اهمیت چگونگی استفاده و بهره برداری مالکین از آنها می باشد که ضوابط و مقررات قوانین و رعایت عرف خاص خود را دارد .

پس از اخذ گواهی مالیاتی ملک و گواهی پایان کار ساختمان لزوماً بایستی سهام اختصاصی مالکین واحد مورد نظر هر یک از نفرات با ملزومات و ملحقات آن مشخص و تکلیف مشاعات از جمله حیاط ؛پشت بام؛ورودی ها و خروجی ها مشخص گردد.
مبنای تقسیم آپارتمان :

بر اساس صورتمجلس تفکیکی که از اداره ثبت املاک و اسناد منطقه ای که ملک در آن واقع شده است و گواهی مالیاتی اداره امور مالیاتی منطقه و گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری محل صورت بگیرد.

مورد تقسیم آپارتمان ها انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ قطعه زمین که دارای متراژ و مساحت معینی بوده و دارای پلاک اصلی و مفروز و منتزع و منفک شده از پلاک فرعی که در بخش خاصی واقع شده است و در ثبت اسناد و املاک محل به شماره ملک معین در صفحه و جلد مشخص آورده شده است.

اشخاص تقسیم کننده مالکین معین و مشخص مشاع ملک می باشند که هر کدام به قدر السهم مشخص مالک مشاعی ملک بوده اند آنچه به عنوان نتیجه مستقیم آپارتمان ها بدست می آید سهم هر یک از مالکین مشاع به صورت قانونی تقسیم و مجزا می گردد.

وکیل برای تقسیم و تفکیک آپارتمان توضیح می دهد؛هر چند باید دقت نظر داشته باشیم تقسیم باید به عرصه کل ملک به مساحت متر مربع مشخص و معین با حیاط به متراژ تعیین شده و موجود در صورت مجلس تفکیکی انجام شود و هم چنین در صورت موجوئ بودن حیاط خلوت و اینکه کدام یک از مالکین حق دسترسی و استفاده از آن را دارند که به تبع هزینه های نگهداری آن را نیز بایستی متقبل شوند موثر است .واحد سرایداری آن نیز از قسمت های مشترک و مشاعی مجموعه آپارتمان می باشد که سرایدار و خانواده اش در آن زندگی می کنند و به تبع موارد استفاده از گاز آب و برق و مخابرات مشارالیه نیز جزء هزینه های مشترک مالکین می باشد . وجود با غچه و پارک کوچک در صحن حیاط نیز با تشریک مساعی مالکین ایجاد و شرایط حفظ و نگهداری و هزینه های مصرفی آن مشخص و معین می گردد.
نمونه ای از تقسیم نامه آپارتمان :
خانم ….. فرزند ….. دارای شناسنامه  شماره …..
آقای ….. فرزند …. دارای شناسنامه شماره ……
خانم ….. فرزند …. دارای شناسنامه شماره …..

مورد تقسیم :آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین مساحت ….متر مربع دارای پلاک ….فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک فرعی از اصلی نامبرده واقع ….بخش … ثبتی تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره …. مورخ …. صفحه..جلد… و شماره …

مبنای تقسیم :

1. صورت مجلس تفکیکی شماره …. صادره از ثبت منطقه تهران

2. گواهی مالیاتی شماره… صادره از سر ممیزی تهران

3.گواهی پایان کار ساختمان شماره … صادره از شهرداری منطقه … تهران

مدارک لازم برای طرح درخواست افراز ملک مشاع :

1. تصویر مصدق سند مالکیت
2. تصویر مصدق گواهی ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر
3. تصویر مصدق دلیل حجر یا مفقود الاثر بودن شریک
4. به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت
5. جلب نظر کارشناسی ؛معاینه محلی
6. درخواست استعلام
7. پشماره پرونده استنادی

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک تکلیف چیست؟

بر طبق ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع ؛ در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد؛مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام میکند.

مراحل افراز ملک مشاع در مراجع ثبتی :

وکیل برای افراز ملک مشاع توضیح می دهد: متقاضی افراز باید تقاضای خود را به اداره ثبت محلی در آنجا قرارداد تسلیم نماید و در خواست در اداره ثبت ؛ثبت می گردد درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود پرونده و  وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی می شود و مراتب طی صورت گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی و اینکه آیا نسبت به آن مال سند مالکیت صادر شده یا خیر و اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز اموال مشاع به اطلاع اداره ثبت می رسد .

اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده تصمیم لازم مبنی بر قبول کردن یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محلی را نیز تعیین و به متقاضی اعلام میکنند و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دع.ت از مالکین و شرکاء ملک بر نقشه بردار ارسال می نماید و در صورتی که تصمیم مبنی بر رد درخواست اتخاذ گردد مراتب به متقاضی افراز و کلیه شرکاء ابلاغ می گردد.

(وکیل افراز)

چگونه ملک مشاع را می توان تقسیم نمود؟

اگر شرکا بتوانند با یکدیگر به توافق برسند تراضی بهترین راه و گزینه خواهد بود اما در صورتی که بین شرکا اختلاف باشد می توان از طریق قرعه انداختن سهم هریک را مشخص نمود و در صورتی که در میزان سهم شرکا اختلاف باشد و همه به یک اندازه از ملک بهره مند نشوند ابتدا باید میزان سهام را تعدیل نمود و پس از آن اقدام به تقسیم نمود.

نکته: در صورتی که عملیات ثبتی ملکی خاتمه یافته باشد و ملک دارای سند مشخصی باشد و یا اقدامات قانونی لازم جهت دریافت سند انجام گرفته باشد مراجع ثبتی به دادخواست افراز ملک رسیدگی می کنند.

تفاوت تفکیک و افراز در قانون :

تفکیک و افراز از جنبه های گوناگون با یکدیگر متفاوت اند ؛ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفکیک است وجود حالت اشاعه لازم نیست ولی در افراز باید حتماً بیش از یک مالک و حالت اشاعهخ و اشتراک وجود داشته باشد ؛ تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می باید.

مراحل گام به گام افراز ملک :

دو حالت برای افراز ملک مشاع داریم:

1. ملک جریان ثبتی خود را پشت سر گذاشته باشد در این صورت تقاضایی مبنی بر در خواست افراز ملک مشاع را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه داد.
2. ممکن است ملک مشاع در زمره املاکی باشد که چجریان ثبتی آن قبلا خاتمه یافته است در این صورت مالکان باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد تقدیم نمایند.

نحوه افراز ملک مشاع :

در واقع یکی از شرکا و یا همه آنها بخواهند به مالکیت خود در ملک به نحو اشاعه خاتمه بدهند که در این صورت باید تشریفات حقوقی و اداری را انجام دهند تا بتوانند مالکیت اشاعه در ملک خود را خاتمه و هریک از مالکین ملک مشاع مالک مفروز عین سهم خود شوند این راه از طریق تقسیم ملک و اموال غیر منقول صورت می گیرد که ابتدایی ترین طریقه تقسیم افراز ملک است.

مطالب مرتبط: وکیل دستور فروش 

هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟

در مورد املاکی که تقاضای افراز و تفکیک می شود ارزش معاملاتی روز ملک تعیین هزینه افراز و تفکیک است اگره ارزش معامله  انجام شده بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

آیا امکان اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز وجود دارد:

افراز یا عدم افراز همانند رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت تعیین شده هر مالک ملک مشاع می تواند بر سهم خود تسلط پیدا کند اما تسلیم سند مالکیت به واحد ثبت سند مالکیت شش دانگ قطعه ای اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید.

تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افرز هم در اداره ثبت و هم در مراجع قضایی مثل دادگاه نیز قابل پیگیری است.

در افراز رای صادر می گردد ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی تنظیم می گردد.

در صورتی که بر تفکیک اعتراضی صورت بگیرد موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می شود اما اگر بر افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.

تفکیک چیست؟

تقسیم مال غیرمنقول مثل زمین به قطعات کوچکتر را تفکیک می گوییم در حالت تفکیک ممکن است ملک یا زمین متعلق به یک نفر یا چند نفر باشد.

نحوه اجرای حکم قطعی افراز:

بر طبق ماده 8 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

مطالب مرتبط : وکیل انحصار وراثت  

مرجع صالح برای رسیدگی  به دعاوی افراز کجاست؟

دو مرجع وجود دارد که وکیل افراز ملک مشاع می تواند درخواست افراز ملک به آن تقدیم کند اولین آن دادگاه عمومی حقوقی و دیگری مراجع ثبتی و برای ارائه آن می بایست دادخواست به طرفین تمامی شرکا تنظیم شود وگرنه به آن ترتیب اثر داده نشده و از طرف مرجع رسیدگی کنند دادخواست رد خواهد شد.

در چه صورتی به دعاوی افراز در دادگاه رسیدگی می شود؟

• در صورتی که وراث قصد تقسیم ماترک متوفی را داشته باشند و در این میان مال غیر منقولیی وجود داشته باشد.
• در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان نیافته باشد و ملک دارای سند مالکیت نباشد.
• در صورتی که قسمتی از ملک مشاع در ملک مجهول المالکی قرار داشته باشد و طبق اسناد ثبتی مالک آن ملک برای ثبت و دریافت سند مالکیت اقدام قانونی به عمل نیاورده باشد .
• در صورتی که بین شرکا شخص محجور یا صغیری وجود داشته باشد به دلیل خاص عقلی می بایست در دادگاه ذیصلاح و طبق دادرسی عادلانه افراز ملک مورد بررسی قرار بگیرد و سهم هریک از شرکاء مشخص شود.

بیشتر بدانید: وکیل مالیات بر ارث 

مرحله کارشناسی ملک برای افراز ملک مشاع:

در صورت ثبت شدن نمایندگانی برای کارشناسی ملک و انجام عمل افراز فرستاده می شوند که بعد از مراحل اداری و قانونی ملک مورد نظر افراز صورت می گیرد تمامی مالکان بسته به حق و حقوق خود به سهم مورد تایید توسط کارشناس مربوطه خواهند رسید و در این صورت سهم خود را از حالت اشاعه خارج می کنند.

آیا برای افراز ملک مشاع اجراییه صادر می شود ؟

حکم افراز نیازی به صدور اجراییه ندارد و جنبه اعلامی دارد و متقاضی می بایست پس از صدور رای آن را به اداره ثبت محل  وقوع ملک تقدیم نماید تا پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم پرونده برای متصدی املاک ارسال می گردد تا او بتوانید مشخصات هر قطعه را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاع را باطل کرده و سند جدید را صادر می نماید.

روند کار پرونده افراز در واحد ثبتی:

بر اساس ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا چنان چه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم کنند طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد.

آیا  تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز قابل اعتراض است ؟

بر طبق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد کرد حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

اگر بین وراث محجور یا غایبی باشد برای تقسیم بین آنان چه اقدامی صورت می گیرد؟

 وکیل افراز توضیح می دهد:بر اساس ماده 313 قانون امور حسبی مقرر گردیده که اگرر بین وراث محجور یا غابی باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.

تکلیف حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی :

بر اساس رای شماره 1344 حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستاجرین عین مستاجره موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

اگر در خصوص افراز ملک یا تقسیم مال مشاع سوالی دارید می توانید با وکیل دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس در ارتباط باشید