دعاوی ملکی

هزینه وکیل ملکی چقدر است ؟

وکیل ملکی چه کسی است ؟

وکیل ملکی یا همان وکیل متخصص در امور ملکی به کسی اطلاق می شود که متخصص و وارد به مسائل حقوقی ملک باشد هم چنین با تجربه در مشورت دادن در پیدا کردن راه حل های شکلی ملکی باشد.

یکی از مهم ترین دعاوی حقوقی مربوط به دعاوی ملکی است پس لزوم وکیل متخصص در امور ملکی در طرح و پیگیری این دعوا لازم وضروری است .

مطالب بیشتر : گواهی انحصار وراثت

دعاوی ملکی چه دعاویی هستند ؟ 

منظور از دعاوی ملکی اموری است که به اموال غیر منقول مرتبط می شود اموال غیر منقول به املاکی گفته می شود که ثابت است و امکان جابه جایی ملک وجود ندارد تمامی املاک و اراضی شامل اموال غیر منقول خواهند بود  مانند آپارتمان ،خانه ، زمین ..

تهران از بیش ترین مشکلات حقوقی مربوط به مشکلات و دعاوی اموال غیر منقول در دادگاهها مواجه است برخی از دعاوی مربوط به این حیطه کاری رسیدگی به مسائلی چون خلع ید ،اخذ پایان کار ،جعل سند ، تنظیم سند رسمی است .

مطالب بیشتر: مراحل انحصار وراثت

دعاوی ملکی برای ایرانیان مقیم خارج از کشور :

عناوین مرتبط برای با دعوا برای ایرانیان مقیم خارج از کشور ،خرید آپارتمان با ملک در ایران ،فروش اموال و املاک در ایران ،اجاره آپارتمان یا ملک در ایران ، عقد هر نوع قراردادی حقوقی

مارد ذکر شده عناوینی هستند که ایرانیان خارج از کشور شاید با آن درگیر شوند لازم است قبل از هرگونه انجام معاملات ملکی در خصوص خرید یا فروش ملک در ایران و یا اجاره ملک تجاری یا مسکونی و لایحه اعتراض به نظر کارشناس یا تمدید قرارداد های اجاره ای با وکیل ملکی تهران مشورت به عمل آورند یکی از لزوم آگاهی درباره قانون کشور زندگی و وجود خارجی در کشور است این دانش و آگاهی را فقط یک متخصص در امور ملکی و وکیل ملکی دارد.

مطالب بیشتر: تقسیم ارث

هزینه وکیل ملکی چقدر است ؟

هزینه حق الوکاله در عرف وکلا در جامعه وکالت در مسائل مالی ده درصد از ارزش مورد دعوا می باشد اما با این حال حق الوکاله وکیل امری توافقی بوده و وکیل و موکل می توانند با تفاهم و توافق همدیگر میزان حق الوکاله را تعیین نمایند هم چنین کسی نمی تواند میزان یعنی لازم الاجراییی را تعیین کند .

اگر مورد دعوا خود ملک نباشد و مسائل غیر مالی مانند الزام به تنظیم سند رسمی باشد تعرفه خاصی ندارد این امر به صورت توافقی مابین وکیل و موکل معین می گردد.

مطالب مرتبط: مالیات بر ارث

انواع دعاوی ملکی :

دعاوی ملکی به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم می شود :

مهم ترین دعاوی ملکی حقوقی می توان به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی مطالبه اجرت المثل ، دعاوی مطالبه سرقفلی ،دعاوی خلع ید ،دعوای رفع تصرف عدوانی ، دعوای الزام به تحویل ملک اشاره نمود باید توجه کرد که در دعاوی حقوقی بحثی از ارتکاب جرم در میان نیست .

مهم ترین دعاوی ملکی کیفری : فروش غیر قانونی مال به یک یا چند نفر کلاهبرداری با استفاده از جعل سند در خصوص ملک خیانت در امانت در خصوص املاک و دعاوی مربوط به تخریب املاک است .

بارزترین دعاوی ملکی عبارتند از : الزام به تحویل ملک ، الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام به اخذ پایان کار ،مطالبه خسارت  تاخیر تادیه ، مطالبه سرقفلی ، نقض مقررات آپارتمان نشینی ،اثبات مالکیت ، تصرف عدوانی ،فروش ملک مشاع ، خلع ید فک رهن

موضوعات مرتبط و مورد رسیدگی وکیل ملکی :

برخی از عناوین مهم در دعاوی ملکی که وکیل ملکی و وکلای متخصص در امور ملکی همیشه با آن سر و کار دارند عبارتند از تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک یکی از عناوین مرتبط با دعاوی ملکی است که با خرید و فروش اموال غیر منقول مطرح خواهد شد زمانی این عنوان از دعوا ملکی مطرح می شود که شخص از فروشنده ملکی را خریداری کرده باشد و فروشنده به هر دلیل و علتی از انتقال سند مالکیت به شخص خریدار امتناع می کند شخص خریدار نیز با مراجعه به وکیل ملکی به طرح دعوا در مراجع ذی صلاح اقدام می نماید .

مطالب مرتبط: وکیل انحصار وراثت

تخلیه مورد اجاره مسکونی و تجاری : 

احکام و قوانین مرتبط با اجاره تجاری و مسکونی در یک راستا قرار گرفته اند در حالت کلی احکام مربوط به اجاره هر چیز اعم از منزل مسکونی و یا اماکن تجاری یا اجاره انسان و اشیا یکی بوده است یکی از مسائل و مشکلات شایع حقوقی و ملکی عدم تخلیه مورد اجاره از سوی مستاجر است زمانی که شخص اقدام به اجاره محلی برای سکونت می نماید قراردادی منعقد می شود و در این قرار داد تاریخ شروع و پایان قرارداد نیز ذکر می گردد اما اگر مستاجر به عقد قرارداد پایبند نباشد موجر با طرح شکایتی به دادخواهی خود اقدام میکند.

خلع ید مشاعی : 

دعوای خلع ید مشاعی زمانی صورت می گیرد که بین دو یا چند نفر به هر صورتی چه غیر اردای و در رابطه با ارث باشد یا از روی رضایت خود شراکت کنند حال در صورتی که شرکا به تصرف مال شراکتی از سوی یکی از شرکای مالی ناراضی باشند اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی می کنند .

تقسیم مال مشترک یا مشاعی : 

هر زمان یکی از شرکا خواهان پایان شراکت خود باشد می تواند با درخواست فروش مال مشاع و تقسیم وجه در بین شرکا در دادگاه اعلام دادخواهی و اقدام  به طرح دعوا کند برای دادگاه سهم شراکت فرد خواهان فروش مال مشاع مهم نیست و یا اینکه یک نفر یا چند نفر خواهان فروش هستند فوراً حکم صدورفروش مال مشاع صادر می شود .

توقیف اموال و تامین خواسته :

در هر شرایطی که خواهان دادخواهی و خواستن مالی است این طرح از دعاوی مطرح می گردند شرایطی که در ماده قانونی 107 آیین دادرسی آمده است خواسته مال چه اموال منقول چه اموال غیر منقول باشد اقدام به طرح توقیف اموال و تامین خواسته می کند .

الزام به انجام تعهدات : 

تعهدات قراردادی به تفسیر قانونی شرط انجام عمل را دارند و یا جنبه فعلی در صورت عدم عمل به تعهدات از سوی شخص متعهد امکان خواستن متعهد له از دادگاه برای انجام تعهدات را دارد فرقی ندارد که موضوع تعهد شده انتقال مال یا ملکی باشد و یا قراردادی عهدی باشد در صورت انجام نشدن تعهدات قانونی امکان دادخواهی را به متعهد له می دهد در این صورت است که شخص دادخواست امکان فسخ قرارداد را می خواهد و یا برای رسیدن به خواسته ها و منافع خود طرف دیگر دعوا متعهد به انجام اعمالی جایگزین تعهدات شود .

 

دعاوی ناشی از حق کسب و پیشه و سرقفلی :

منظور از سرقفلی این است که حق مادی و حق اعتباری است که برای مالک منافع یا مستاجر در نظر گرفته شده است که در هنگام عقد قرارداد و شروع اجاره پولی که مالک ملک پرداخت کرده است در زمان تخلیه مستاجر سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کند و به مستاجر پرداخت کند حال منظور از حق تجارت و کسب و پیشه محل محاسبه کسب اعتبار مستاجر یا مالک منافع و ارزش عملکرد در گذر زمان و کسب شهرت تجاری توسط وی است .

دعاوی پیش فروش آپارتمان : 

پیش فروش آپارتمان از جهاتی بسیار شبیه به قراردادهای تملیکی بیع است اما چون مطابق عقد قرارداد خرید و فروش که شروط لازم هنگام عقد باید وجود داشته باشد یعنی ملک موجود و قابل رویت باشد و گفته این آپارتمان به فروش می رسد نمی توان مانند قرارداد بیع با آن برخورد حقوقی داشت . ماده 10 قانون مدنی درباره عقد آزاد و بی نام سخن گفته است که دعوای پیش فروش آپارتمان مخصوصاً در کللان شهر تهران الزامات قانونی را با این نام در نظر گرفته است اما مانند قوانین دیگر این چنین با وقفه در اجرا و یا تعطیلی مواجه است و تمامی این موارد تحت عنوان دعاوی ملکی مطرح می شوند.

خلع ید چیست ؟

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیر منقول است و امکان شکایت کیفری در آن وجود ندارد در مفهوم ساده دعوای خلع ید هنگامی مطرح می گردد که شخصی به طور غیر قانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند .

ماده 308 قانون مدنی : غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان واژه خلع ید و در قانون مدنی ذکر نشده اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند که در واقع همان خلع ید است .

به بیان ساده تر می توان گفت چنانچه ملک مالکی به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات متصرف نباشد می تواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضایی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید .

سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید چیست ؟ 

مالک بودن خواهان

تصرف خوانده

غیر قانونی و غیر مجاز بودن تصرف

نحوه اجرای حکم خلع ید : 

با صدور حکم قطعی در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان ولی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود سپس مامور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است .

نکات مورد توجه در طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع عبارتند از :

در ملک مشاعی طرح دعوا علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد : دعوای خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی مطرح شود خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد .

در ملک مشاعی طرح دعوا علیه همه متصرفین ضروری نیست : هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوا جداگانه می باشد .

طرح دعوا از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوا کافی است .

سرقفلی چیست ؟ 

سرقفلی که در قانون قدیم روابط موجر و مستاجر بانام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می شد حقی است که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد .

اولین نکته گه از این تعریف مشخص می شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی شود اما سوال این است که چرا باید از مستاجران اماکن تجاری حمایت ویژه ای نمود؟

فرض کنید شما یک مغازه ای را از مالک اجاره می کنید و در آن یک مغازه پوشاک راه اندازی می کنید و با تلاش فراوان شهرت پیدا می کنید و مشتریان خود را پیدا می کنید حال اگر مکالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده اید  رایگان به نفع خود استفاده می کند حال آنکه شما مجبورید به مغازه دیگری بروید در نتیجه قانون گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.

در همین جا است که مشخص می شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی شود .

حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار ایجاد نمی شود بلکه باید هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد .

توقیف اموال و تامین خواسته : 

منظور از توقیف اموال این است که در مرحله اجرای حکم یا در مرحله رسیدگی با درخواست خواهان و متقاضی و دستور قاضی عین مال مورد ادعا یه به اندازه ارزش خواسته از اموال خوانده و محکوم علیه جهت جلوگیری از انتقال ، تامین و توقیف شود . فلسفه تامین خواسته با توقیف اموال این است که خوانده یا محکوم علیه پس از اطلاع از جریان دادرسی یا صدور حکم برای جلوگیری از اجرای حکم و وصول خواسته توسط خواهان اقدام به انتقال اموال خود نماید . تامین خواسته یا توقیف اموال در دو مرحله قابل انجام است یکی در مرحله جریان دادرسی تا صدور حکم که این منوط به درخواست خواهان در قالب تامین خواسته یا دستور موقت است و دیگر در مرحله اجرای حکم که به طور قهری توسط اجرای احکام انجام می شود .

تامین خواسته و توقیف اموال چه در مرحله جریان دادرسی و در قالب خواسته باشد و چه در مرحله اجرای حکم قواعد مشترکی دارد .

شرایط توقیف اموال غیر منقول : 

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 126 درباره توقیف اموال مقرر کرده است که توقیف اموال اعم از منقول و غیر منقول و صورت برداری ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی که نزد شخص ثالث موجود است به ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است .

بنابراین توقیف اموال چه منقول و چه غیر منقول باید مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی صورت گیرد ماده 12 قانون مدنی مال غیر منقول را چنین تعریف کرده است : مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل کرد اعم از اینکه استقرار آن ذاتی یاشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود ، هم چنین بر اساس ماده 19 همین قانون اشیایی که نقل آن از محلی به محلی دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی خرابی وارد آید منقول است .

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

11 − یک =