وکیل برای خرید و فروش ملک ورثه ای |نکات ، مراحل ،شرایط

ملک ورثه ای چیست؟

ملکی که مالک آن فوت کند و مالکیت آن به ورثه منتقل شده باشد را ملک ورثه ای می گوییم در هنگام خرید ملک ورثه ای باید به نکاتی توجه شود تا در آینده با مشکلات عدیده مواجه نشوید.

در ابتدا برای خرید ملک ورثه ای باید مالکیت وراثی که قصد فروش را دارند احراز شود مثلاً اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد ابتدا باید گواهی انحصار وراثت اخذ گردد تا اینکه مالکیت وراث و میزان سهم هریک مشخص شده باشد.

اخذ گواهی انحصار وراثت :

برای اخذ گواهی انحصار وراثت اگر وراث خودشان اقدام کنند باید به دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه نمایند و با ارائه مدارک کافی و لازم از جمله شناسنامه و کارت ملی وراث ؛ شناسنامه و گواهی فوت متوفی؛ استشهادیه نسبت به اخذ و تکمیل دادخواست اقدام نمایند.

بیشتر بدانید:وکیل برای تقسیم و تفکیک و افراز آپارتمان 

تقسیم اموال بعد از اخذ انحصار وراثت:

بعد از اخذ گواهی انحصار وراثت وراث برای تقسیم اموال یا باید موافقت لازم را داشته باشند یا اینکه با ارائه مدارک دادخواست تقسیم ترکه را از دادگاه بخواهند تا اموال را برایشان تقسیم کنند که معمولاً دادگاه از طریق مزایده اقدام به فروش ملک می نماید و در هر صورت توافق بهتر است که اگر بین وراث توافق لازم وجود داشته باشد از هر جهت بهتر است.

نتیجه عدم موافقت ورثه در فروش ملک ورثه ای:

اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشد ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند خریدار فقط از طریق دادگاه می تواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن  تعداد از وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش داشته اند و نسبت به سایر وراث چنین حقی نخواهند داشت در چنین حالتی یا باید موافقت تمام وراث حاصل شود یا اینکه پروسه طولانی دادگاه طی شود و آن هم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است.

نکات مورد توجه در هنگام خرید ملک ورثه ای:

1. حضور تمام وراث در هنگام انجام معامله
2. لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
3. ارائه سند مالکیت
4. لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
5. پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
6. بررسی عدم وجود محجور یا صغیر در بین وراث که در این صورت باید با حضور ولی یا قیم یا وکیل این امر انجام شود.

نکته: فروش سهم الارث سایر وراث بدون اجازه سایر وراث مصداق بزه انتقال مال غیر است این انتقال باطل می باشد و رد مال ندارد.

نکته: یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی توجه به این نکته است که حتماً همه وراث موافق باشند در صورت عدم موافقت معامله دچار خلل خواهد شد.

بیشتر بخوانید: وکیل انحصار ورثه 

خرید و فروش اموال و املاک موروثی:

یکی از راه های خرید و فروش املاک ؛خرید و فروش ملک موروثی است که اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب برای خریداران قابل توجه است با اینکه خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد اما این نوع معاملات نکات مهمی دارد که اگربه آن ها توجه نشود ممکن است ضررو زیان زیادی به همراه داشته باشد.

مدارک و مستندات قرارداد خرید ملک ورثه ای:

به منظور پیش گیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی توجه می شود که در مبایعه نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک ؛گواهی حص رواثت؛ مفاصا حساب مالیاتی؛ قیم نامه؛ وکالت نامه و وصیت نامه متوفی درج شود.

پرداخت مفاصا حساب مالیاتی متوفی:

قبل از انجام هر معامله ای در خصوص املاک ورثه ای بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث از جمله موارد مهم در معاملات املاک موروثی است علت توجه به مفاصا حساب این است که بدانیم ملک خریداری شده در فهرست اموال متوفی قرار دارد یا خیر و اگر ملک در فهرست اموال متوفی نباشد از انجام معامله خوددارای شود.

تکلیف فروش ملک ورثه ای در صورت عدم رضایت یکی از وراث به چه صورت است؟

طبق قانون مدنی و امور حسبی در معامله اجازه تمام وراث شرط است بنابراین در این معامله طبق ماده 247 قانون مدنی نسبت به سهم مالکی که رضایت نداشته فضولی محسوب می شود ولی نسبت به مالکی که موافق بوده صحیح و قانونی است و می توانند مالک را الزام به تسلیم ثمن و در غیر این صورت نسبت به فسخ معامله اقدام کنند.

چه زمانی ملک ورثه ای به مزایده گذاشته می شود؟

وقتی ملک ورثه ای به مزایده گذاشته می شود که بین وراث اختلاف باشد و دادگاه برای رفع این اختلاف ملک را به مزایده می گذارد تا با مبلغ به دست آمده سهم هریک از وراث داده شود در خصوص مزایده ملک موروثی نکات زیر را مرد توجه قرار می گیرد:

• برای مزایده اول و دوم مبلغ پیشنهادی نباید کم تر از مبلغ کارشناسی باشد.
• جهت مزایده فروش ملک ورثه ای غیر از هزینه آگهی هزینه دیگری را نباید پرداخت.
• اگر یکی از وارثین بخواهد ملک مزایده شده را بخرد باید از دادگاه در این زمینه اجازه بگیرد.
• بعد از خرید ملک ورثه ای در مزایده باید سهم هر کدام از وراث را به خود آنها یا وکیل آن ها داده شود.
• اگر یکی از وراث در خارج مقیم باشد مزایده با حضور وکیل او انجام می شود.

بیشتر بدانید: گواهی انحصار وراثت 

تکلیف ورثه ای که صغیر است چگونه می شود؟

در صورتی که میان وراث متوفی ورثه صغیری باشد می بایست برای او قیم تعیین شده باشد زیرا خود صغیر نمی تواند طرف معامله شما واقع شود بنابراین چنانچه در گواهی انحصار وراثتی که از ورثه گرفتید نام صغیری وجود داشت حتماً قیم نامه او باید بررسی شود تا از وجود قیم برای او اطمینان حاصل نمایید.

احراز مالکیت در خرید ملک ورثه ای:

در زمان معامله میبایست به این نکته توجه داشته باشیم که ملک مورد معامله مربوط به خود مالک باشد بنابراین اگر ملک مورد معامله مربوط به وراث باشد می بایست سند به نام متوفی باشد برای اطمینان از این امر از فروشنده درخواست گواهی انحصار وراثت بنماید گواهی انحصار وراثت از طرف شورای حل اختلاف صادر می شود که شامل نام وراث و میزان سهم الارث هر یک از آنان می باشد.

نحوه تنظیم وکالت نامه برای فروش ملک مشاع میان وراث:

برای اینکه کار فروش راحت تر صورت بگیرد هم وراث می توانند به یک نفر وکالت فروش بدهند بهتر است این وکالت نامه در دفتر اسناد رسمی معتبری انجام شود.

در صورت خرید ملکی با وکالت نامه بلاعزل و در صورت فوت موکل آیا وکالت نامه بلاعزل باطل می شود؟

در شرایط وکالت بلاعزل اگر موکل فوت کند و خریدار هنوز سند مالی که خریده است به نام خودش منتقل نکرده باشد باید از وراث متوفی بخواهد که برای تنظیم و انتقال سند اقدام کنند و در غیر این صورت باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث داده شود.

فرم مالیاتی چیست؟

این فرم به وسیله اداره دارایی صادر می شود و در آن معین می شود که مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است هم چنین مشخصات کامل ملک نیز در آن قید شده است برای صادر شدن این فرم باید ورثه عدم بدهی مالیاتی در رابطه با ارثیه داشته باشند.

اظهارنامه مالیات بر ارث چیست و چه اهمیتی دارد ؟

طبق قانون وراث متوفی موظف شده اند حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ فوت متوفی اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا از معافیت های قانونی برخوردار شوند در این اظهارنامه باید تمام دارایی و اموال ؛دیون و واجبات مالی از قبیل زکات و مالیات شخص فوت شده مشخص شود سپس ممیز مالیاتی در صورتی که اموال شخص فوت شده مشمول معافیت مالیاتی نشده باشد میزان مالیات را محاسبه نموده و آن را از وراث درخواست و دریافت می نماید ؛خریدار ملک توانایی آن را دارد که این حساب مالیات بر ارث را از وراث درخواست کند و مشاهده کند تا از وضعیت مالیاتی وی مطلع گردد.

با همه مسائلی که وجود دارد آیا ملک موروثی را خریداری کنیم؟

بله خرید و فروش این املاک از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارند و فقط باید نکات و مسائل حقوقی در نظر گرفته شود تا از وقوع احتمالی ضرر و زیان جلوگیری شود. و ما توصیه میکنیم حتماً از وکیل دادگستری مشاوره تخصصی بگیرید.

موانع ارث چیست؟

موانع ارث:

 موانع ارث یکی از مباحث مهم در مسائل مربوط به ارث و میراث است این مبحث به عواملی اشاره می کند که می توانند موجب محرومیت وراث از ارث شوند مهم ترین موانع ارث که در حال حاضر موضوعیت دارند عبارتند از کفر ، قتل ، لعان ، زنازادگی

کفر :

طبق قوانین کشور ایران کافر از مسلمان نمی تواند ارث ببرد منظور از کافر شخصی است که مسلمان نباشد فرقی نمی کند که این شخص کافر صاحب کتاب باشد یا غیر کتاب در هر صورت از ترکه مسلمان ارثی به او نخواهد رسید در مقابل فرد مسلمان می تواند از کافر ارث ببرد اگر در میان ورثه متوفی تنها یک مسلمان وجود داشته باشد همه ترکه به او تعلق خواهد گرفت اهمیتی ندارد که این فرد در کدام یک از طبقات ارث قرار داشته باشد در هر صورت و به دلیل محرومیت بقیه از ارث این فرد مسلمان تنها وارث متوفی خواهد بود.

قتل :

قتل نیز یکی از عواملی است که می تواند مانع ارث بردن اشخاص شود اگر مورث به دست یکی از وراث خود به قتل برسد قاتل از ارث محروم خواهد بود البته قتل مورث باید از نوع عمدی و نامش چه باشد ،بنابراین اگر در مقام دفاع از خود باشد مانع ارث بردن نخواهد شد.

لعان :

لعان به معنای این است که مرد همسر خود را به زنا نسبت دهد و در صورت وجود فرزند ادعا کند که فرزند از آن او نیست ولی نتواند این ادعا را ثابت کند در این حالت مرد باید باید ۴مرتبه خدا را بر صحت ادعای خود شاهد بگیرد و هم چنین همسر او باید خدا را بر دروغ بودن ادعای شوهر شاهد بگیرد بعد از این زن و مرد بر هم حرام شده و اصطلاحاً لعان صورت می گیرد و از یکدیگر ارث نمی برند و هم چنین فرزند آنها از پدر ارث نمی برد و هم چنین از خویشاوندان پدری نیز ارث نمی برد اما از مادر و خویشاوندان مادری ارث می برد.

زنا زادگی:

زنا زادگی نیز یکی از عواملی است که می تواند موجب محرومیت افراد از ارث شود به این صورت که فرزند متولد شده از مرد یا زن زانی نمی‌تواند از آنها ارث ببرد و هم چنین پدرو مادر نیز نمی توانند وارث فرزند نامشروع خود باشند.

برای اطلاعات بیشتر می توانید با دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس در ارتباط باشید‌09124383417