مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مراحل الزام به تنظیم سند :

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتور سیکلت و سهام بانک شرکتها وجود سند سند رسمی ضرورت دارد .
تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته می شود .

بیشتر بدانید : مالیات بر ارث

حق الوکاله وکیل برای تنظیم سند رسمی چقدر است ؟

دستمزد یک وکیل برای ارایه خدمات حقوقی متفاوت است وکیل دفتر وکالت و مشاوره فانوس تلاش نموده با تعیین دستمزد منصفانه و رعایت تعرفه قانونی در خصوص دعاوی ملکی اعلام دستمزد نموده و حق الوکاله متعارف و منطقی دریافت نمایند و دستمزد وکیل دفتر وکالت فانوس توافقی است ولی معمولا توافق به طور تقریبی پنج درصد ارزش ملک مورد تنازع است.

بیشتر بدانید : وکیل انحصار وراثت

نحوه انتقال مالکیت یک ملک :

انتقال مالکیت یک ملک می تواند از دو طریق دو نوع سند صورت بگیرد سند عادی و سند رسمی به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و یا دفاتر رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است به موجب ماده ۱۳۸۸ قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند عادی محسوب می شوند در قوانین موضوعه ایران اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می باشند و نمی توان نسبت به آن ها ادعای انکار و تردید مطرح نمود و برای از اعتبار انداختن آن ها باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی های مذکور در ماده ۱۲۸۷ نمی باشد.

مطالب بیشتر: وکیل ملکی در یافت اباد

الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی را دارد؟

مرحله اول :
دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد :
۱) خریداری فروشنده در سند عادی تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند.
۲) خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.
در فرض اول ، خواهان تنظیم سند رسمی ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال در دفترخانه گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است .

مطالب بیشتر: وکیل مالیات بر ارث

در فرض دوم خریدار باید ابتدا طی اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه مشخص شده حاضر نشود خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می کند که عرفا یا قانونا خرید و فروش مال من رج در سند عادی از طریق سند رسمی متداول باشد در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفا رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.
مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.
دادگاه محل وقوع ملک دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود همچنین از لحاظ عملی توصیه می شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارایه شود تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوت را موضوعا منتفی کند.

مطالب بیشتر:  مراحل انحصار وراثت

رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی :

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک تعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد آن شخص صرفا بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد مسئول آن می باشد.
اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد در این حالت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.
اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در هنگام ارایه دادخواست آماده نباشد بهتر است علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
اگر ملک در بازداشت باشد دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعه نامه ملک را در رهن قرار داده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد . صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولا ده درصد ارزش ملک به عنوان خسارت احتمالی پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود .

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری می نماید می تواند پس از تنظیم قرارداد الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد اگرچه در بعضی از قرارداد ها زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی می شود اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام به قانون به ثبت این معاملات می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه کند.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است اما گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی مالک نامشخص دیگری باشد در این صورت علاوه بر فروشنده نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نحوه صدور اجراییه :

پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید اگر مالک رسمی در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نگردد با تقاضای سر دفتر اسناد رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام خریدار منتقل می کند.

مطالب بیشتر: وکیل تخلیه مستاجر

نکته :

اگر ملک در رهن باشد قرارداد رهن قبل از فروش ملک باشد در این صورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.

نکته:

اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح شود در دادخواست الزام به تنظیم سند باید مشخصات ملک به صورت دقیق اعم از پلاک ثبتی ، آدرس قید گردد.

دعوای الزام به تحویل ملیت غیر منقول قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسولیت نسبت به پرداخت خسارت تاخیر در انجام تعهد محسوب نمی گردد لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی حکم به پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد می شود اگر خواسته خواهان الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است امکان افزایش خواسته الزام به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.

نکته :

اگر مالک رسمی ملکی بعد از امضای مبایعه نامه ملک را در رهن قرار داده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم نماید.

نکته :

خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی درخواست دستور موقت مبنی بر رفع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد . صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولا ده درصد ارزش ملک به عنوان خسارت احتمالی است پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود در صورتی که بعد از صدور رای به الزام به تنظیم سند توسط دادگاه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.

نکته:

اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید داده.است اثبات مالکیت را مطرح نمود .

محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست ، در دعوای الزام به تنظیم سند اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالک ملک به عنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید

یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی :

ریاست محترم دادگاه حقوقی :
برابر مبایعه‌نامه شماره ….مورخ …. اینجانب ….التزام به خرید دو سهم از ۶۰ سهم مشاع از پلاک ثبتی … واقع در … نمودم در تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه مورد نظر خوانده متعهد به تنظیم سند رسمی ملک به نام اینجانب نسبت به سهم مورد اشاره گردیدند .
اینجانب در زمان خرید نسبت به پرداخت مبلغ ثمن اقدام و مقرر شد در تاریخ انتقال سند در دفترخانه شماره… به نام اینجانب انجام گیرد اما با وجود مراجعات مکرر خوانده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند به نام اینجانب استنکاف می ورزد لذا ضمن پیوست اسناد . مدارک و خرید ملک از محضر حضرت عالی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی را می نمایم.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع :

وقتی یک ملک بیش از یک مالک دارد و سهم هر یک از آنان به صورت دانگ نیست بلکه به صورت سهم یا بخشی از ملک مورد نظر است به این نوع ملک اصطلاحاً ملک مشاعی می گویند شرکت در این نوع مالکیت به جای سند تفکیکی هر کدام قولنامه ای که در آن مقدار یا سهم آنان در ملک مشخص شده در دست دارند.
در املاک ورثه ای نیز که سند اصلی به نام متوفا است وقتی ورثه صاحب ملک ورثه ای می شوند چون ملک متعلق به چند نفر وراث می باشد و هیچکدام سند مربوط به خود را در دست ندارند باز هم ملک مشاعی خواهد بود.
برای آنکه در ملک مشاعی وضعیت مالکیت از حیث برخورداری از سند رسمی معین گردد باید نسبت به انتقال سند به نام مالکین در دفترخانه اقدام شود اگر خریدار یا خریداران ملک مشاعی آمادگی حضور در دفترخانه را داشته باشند اما فروشنده در دفترخانه حاضر نشود و ملک مشاعی به صورت رسمی به خریدار منتقل نگردد می بایست از طریق مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع اقدام نمود.

مراحل الزام به تنظیم سند ملک مشاع :

۱) مراجعه خریدار ملک مشاعی به دفتر خدمات الکترونیک قضایی
۲) ثبت نام در سامانه الکترونیکی به نام ثنا
۳) هم آه داشتن مدارک از جمله مدارک خرید زمین و مدارک هویتی شامل کارت ملی و شناسنامه ۴) تکمیل فرم تعیین ارزش منطقه ای ملک
۵) پرداخت هزینه دادرسی
۶) تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ زمان رسیدگی به پرونده

یک نمونه رای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع :

در خصوص دعوای آقای ….به طرفیت آقای … مبنی بر تنظیم سند رسمی دو سهم از ۶۰ سهم مشاع در پلاک ثبتی واقع در … خواهان اظهار داشته است دو سهم از ۶۰ سهم مشاع پلاک ثبتی مذکور را از خوانده خریداری نموده است اما با وجود پرداخت ثمن معامله خوانده حاضر به تنظیم سند رسمی به نام وی نگردیده است خوانده نیز با وجود ابلاغ اخطار وقت رسیدگی به صورت قانونی در جلسه رسیدگی حاضر نگردیده است ، لایحه ای نیز تقدیم نکرده است و وکیل نیز معرفی ننموده است لذا با توجه به وصول پاسخ ثبتی مربوط در پرونده ثبت شده به شماره … مورخ … که موید مالکیت خوانده نسبت به پلاک ثبتی مورد ادعای خواهان می باشد هم چنین در اخت ثمن قرارداد توسط خواهان که بانک ملی شعبه …نیز پرداخت مبالغ مورد ادعای خواهان را تایید نموده است دعوای خواهان را وارد تشخیص و مستند به مواد …. قانون مدنی و ماده … از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی دو سهم از ۶۰ سهم مشاع پلاک ثبتی صادر و اعلام می دارد رای صادره غیابی و ظرف بیست روز قابل واخواهی توسط خوانده در این شعبه و ظرف بیست روز قابل تجدید نظر نزد محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.