قرارداد وکالت در فروش چیست؟

وکالت در فروش چیست؟

امروزه چیزی که در دنیا رواج پیدا کرده است وقت گیر بودن معاملات مانند معاملات ملکی و خرید و فروش خودرو است که برخی از افراد سعی می کنند خودشان را درگیر این چالش ها نکنند و ترجیح می دهند فروش املاک خود و اموال خود را به شخصی بسپارند که در اصطلاح قانونی وکیل در فروش انتخاب می نمایند. البته توصیه می کنیم قبل از اینکه شخصی را وکیل در فروش اموال خود نمایید از یک وکیل متخصص دادگستری مشورت بگیرید و بعد اقدام به تنظیم وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی نمایید.

معامله وکالتی چه معامله ای است ؟

امروزه معمولاً برخی از افراد به دلیل وقت گیر بودن مراحل فروش سعی می نمایند با مراجعه به دفترخانه اقدام به تنظیم وکالت نامه نمایند در این وکالتنامه به شخص خریدار اختیار نقل و انتقال اموال داده می شود یعنی فروشنده در قالب قرارداد وکالت اختیار انتقال و تنظیم سند را به شخص خریدار واگذار می نماید.

مدارک لازم برای اعطای وکالت فروش : 

• شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت ملک
• استعلام از ثبت
• مدرکی که نشان گر این باشد که فروشنده مالک آن ملک بوده است مانند مبایعه نامه
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری که شامل عوارض نوسازی و پسماند می باشد.
• اخذ اعتبار وکالت نامه از دفترخانه تنظیم کننده

بیشتر بخوانید :وکیل انحصار ورثه

در چه مواردی فروش وکالتی راهگشاست ؟

امروزه اغلب افراد از این نهاد استفاده زیادی می برند یکی از این موارد هم زمانی است که :

• فروشنده با این عمل از پرداخت مالیات فرار می کند.
• گاهی مواقع سند ممکن است در رهن بانک باشد و برای مدتی امکان آزاد سازی و انتقال سند وجود نداشته باشد.
• هم چنین گاهی مواقع است ملکی سند رسمی نداشته است یا سند به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه شهرداری آماده نباشد.

وکیل در فروش ملک چه کسی است ؟

وکیل در فروش ملک کسی است که طی یک قراردادی وکیل در فروش مال انتقال و تنظیم سند می گردد و یکی از شایع ترین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد سند وکالت است یکی از این وکالت نامه ها وکالت نامه فروش ملک است.

بیشتر بخوانید : وکیل مالیات بر ارث

معامله وکالتی چه زمانی انجام می گردد؟

معامله وکالتی معامله ای است که در آن طرفین به دلیل آماده نبودن سند مالکیت یه به دلیل فراهم نبودن موجبات انتقال سند رسمی اقدام به انجام معامله وکالتی می نمایند و به جای حضورردر دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال قطعی موضوع معامله اقدام به تنظیم وکالت نامه می نمایند تا پس از تحقق شرایط نسبت به انتقال رسمی اقدام نمایند.

مراحل انجام وکالت در فروش:

برای انجام موضوع وکالت لازم است موکل به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مدارک هویتی و اسناد مالکیت که قصد اعطای امور آن را به نایب خود دارد به انظمام مشخصات وکیل به سردفتر اسناد رسمی ارائه دهد و تقاضای تنظیم سند رسمی وکالت جهت فروش ملک مورد نظر را نماید.

اختیارات وکیل در فروش ملک شامل چه اختیاراتی است ؟

حدود اختیارات وکیل تابع مفاد قرارداد وکالت است بنابراین وکیل نمی تواند خارج از حدود اختیارات معین شده عمل نماید در این صورت عمل او غیر نافذ می گردد.

اگر وکالت به صورت اطلاق داده شده باشد وکیل اختیار تام در انجام هرگونه عملی جهت اداره اموال موکل خود را دارد بنابراین نمی تواند در مال موکل تصرفی داشته باشد اما اگر وکالت به صورت مقید داده شود یعنی بر سر موضوعی خاص و معین توافق شده باشد وکیل فقط در انجام مورد معین شده نایب محسوب می گردد در غیر این صورت معاملاتش فضولی می شود.معمولاً در خرید و فروش ملک وکالت مقید کاربرد دارد به این صورت که وکیل اختیار انجام موضوع معینی را دارد.

آیا فروشنده با دادن وکالت به شخص حق دخالت در فروش را نخواهد داشت ؟

اگر موکل وکالت را به صورت بلاعزل داده باشد و در آن به عدم انجام مورد وکالت توسط موکل تصریح نکرده باشد طبق ماده 683 قانون مدنی انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل تا جایی که با حقوق وکیل در تعارض نباشد بلامانع است و نوع عقد در اختیار ات موکل برای انجام موضوع وکالت محدودیتی ایجاد نمی کند اگرچه انجام مورد وکالت به وسیله موکل منع قانونی ندارد و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است خود انجام دهد اما اگر فروشنده مالی را به شخص فروخته باشد و در ضمن عقد بیع خریدار را وکیل بلاعزل برای انتقال رسمی مال مورد معامله به خودش قرار دهد اما سپس خود موکل مال را بعه شخص ثالثی منتقل نماید این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می گردد که با حقوق وکیل در تعارض است به عبارتی چنانچه قبل از مالک وکیل ملک را بفروشد دیگر مالک حق فروش آن را نخواهد داشت.

مشکلاتی که در فروش وکالتی به وجود می آید عبارت است از :

خطرات و مشکلاتی که ممکن است خریدار پس از معامله از طریق وکالتنامه فروش ملک با آن مواجه شود امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی است که ممکن است ملک توسط طلبکاران فروشنده توقیف گردد چرا که مال مورد نظر هنوز به طور رسمی به نام فروشنده است و لذا در قبال دیون وی قابل توقیف است.

برای جلوگیری از چنین وضعیتی خریدار باید ثابت کند قبل از توقیف مال توسط طلبکاران این مال به او منتقل شده است با اثبت این امر وی می تواند رفع توقیف مال را بخواهد اما این امر نیز منوط به طرح دعوا در دادگاه و اثبا مقدم بودن معامله وی با فروشنده است.

توصیه می کنیم قبل از هرگونه اقدامی با وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره داشته باشید.

حدود وکالت مطلق :

در صورتی که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره کردن اموال موکل خواهد بود.

ماده 661 قانون مدنی ناظر به وکالت مطلق است نه عام زیرا در موردی که موکل به داشتن همه اختیارهای وکیل تصریح می کند دیگر نمی توانم نیابت را محدود به اداره اموال دانست ولی در وکالت مطلق چون صراحت لازم را درباره افراد و مصادیق عام ندارد در تعبیر اراده موکل قانون گذار آن را به اداره کردن اموال محدود می کند.

در وکالت مطلق برای فروش در جایی که اراده وکیل در شرایط عقد موثر نیست و بهای کالا معین است معامله وکیل با خود نافذ است.

وکالت در اخذ حق :

وکیل در محاکمه وکیل در قبض حق نیست مگر اینکه قرائن دلالت بر آن نمایند و هم چنین وکیل در اخذ حق وکیل در مرافعه نخواهد بود.اقامه دعوا از سوی وکیل در صورتی ممکن است که شخص وکیل دادگستری بوده و دارای پروانه وکالت باشد البته در صورتی که شخص وکیل دادگستری نباشد اما حق مرافعه و حق توکیل داشته باشد می تواند برای اقامه دعوا و دادرسی به وکیل دادگستری وکالت بدهد.

مسولیت ناشی از تقصیروکیل :

هرگاه از تقصیر وکیل خسارتی به موکل متوجه شود که عرفاً وکیل مسبب آن محسوب می گردد مسئول خواهد بود.

در جایی که وکیل با اذن موکل برای انجام وکالت وکیل می گیرد مسئول اعمال او نیست مگر اینکه در انتخاب وکیل بی مبالاتی کرده باشد خواه این وکیل برای خودش باشد یا برای موکل او

تعهد وکیل دادگستری تعهد به وسیله است مگر در انجام برخی از تکالیف معین مثل حضور در دادگاه .

لزوم رعایت مصلحت موکل :

وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند.

در جایی که وکیل به عمد مصلحت و غبطه موکل را رعایت نکند و به سود خود اقدام نماید عمل او فضولی است به ویژه اگر با طرف معامله برای سواستفاده از اختیار تبانی کرده باشد.

چنانچه وکیل مصلحت موکل را رعایت نکرده باشد اما سوئنیت و قصد خیانت نداشته باشد اقدام وی نافذ خواهد بود البته در صورت تقصیر وکیل مسئول خسارات وارده به موکل است.

سوالات حقوقی

قصد داریم آپارتمانی را خریداری کنیم که هنوز سند آن آماده نشده است و فروشنده در حال پرداخت وام است که از سوی بانک گرفته اگر وکالتی معامله نماییم در صورت فوت فروشنده که وکالت نامه باطل می گردد تکلیف چیست؟

شما قبل از اینکه وکالت نامه تنظیم کنید ایتدا ملک را با مبایعه نامه که بین خود و فروشنده تنظیم می کنید خریداری کنید سپس یک وکالت نامه نیز تنظیم نمایید.

قصد خرید ملکی را از شخصی دارم که در خارج از کشور است و به وکیل خود اختیار فروش اموال را داده است حال که ملک فروخته شده آیا ثمن را نیز به حساب وکیل واریز کنم؟

خیر طبق ماده 665 قانون مدنی وکیل در فروش وکیل در اخذ ثمن (پول) معامله نمی باشد و اگر چنین اختیاری صریحاً در وکالت نامه اوتصریح شده باشد شما می توانید ثمن را به او پرداخت کنید در غیر این صورت چنین اقدامی نکنید.

قصد دارم خانه ام را به نام همسرم بزنم ولی شرط دارم که تا زمان حیاتم حق فروش یا هرگونه انتقالی را نداشته باشد چیکار کنم؟

شما می توانید با همسر خود قرارداد صلح عمری منعقد کنید و صلح عمری یعنی اینکه ملک را به شما منتقل می کنم اما حق انتفاع از آن را تا پایان عمر برای خودم حفظ می نمایم.