- دفتر وکالت و مشاوره حقوقی فانوس
- 66207944 - 021
- 09124383417
- info@fanooslawyer.ir
فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث |بهترین وکیل ارث
آیا امکان فروش ملک ورثه ای بدون رضایت سایر وراث وجود دارد ؟
عده ای از کاربران این سوال را دارند که ما می خواهیم ملک ورثه ای و سهم خودمان را دریافت کنیم اما سایر وراث یا یکی از وراث از فروش امتناع می کند یا مخالفت میکند که ما هم به حق و حقوق خود برسیم در پاسخ به این سوال بهتر است ابتدا در مورد مال شراکتی یا مال مشاع صحبت کنیم که اصلاً مال مشاع چیست ؟
مطالب مرتبط : هزینه وکیل انحصار وراثت
تعریف شرکت ( اشاعه ) :
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه .
واژه شرکت در معانی زیر به کار رفته است :
۱. اشاعه : که در بحث مالکیت از آن به عنوان مالکیت مشاع نام برده می شود و در مقابل مالکیت مفروز قرار دارد . ماده ۵۷۱ نیز شرکت را در همین معنا به کار برده است و مفهوم شرکت و اشاعه را مترادف هم دانسته است.
۲. عقد شرکت :
شرکت تملیکی : عقدی است که اثر اصلی آن ایجاد اشاعه است بنابراین در این مفهوم اشاعه اثر عقد شرکت است نه خود شرکت به عبارت دیگر عقد شرکت علت و سبب است و اشاعه معلول و مسبب عقد شرکت است به مانند رابطه عقد و تعهد .
مطالب بیشتر: کاربرد گواهی انحصار وراثت
شرکت اذنی : عقدی است که اثر اصلی آن ایجاد جواز تصرف در مال مشاع است شرکت اذنی ناظر به فرضی است که قبلاً دیده سببی اشاعه محقق شده است و شرکا به موجب این عقد به یکی از شرکاء یا ثالث اذن در تصرف می دهند البته برخی از فقها وجود شرکت اذنی به عنوان یک عقد مستقل را رد نموده و آن را نوعی وکالت می دانند.
شرکت تجاری : عقدی است تشریفاتی که به موجب آن دو یا چند نفر با قصد مشارکت توافق می کنند تا با ایجاد شخصیت حقوقی مستقل فعالیت انتفاعی خویش را از رهگذر شخص حقوقی ایجاد شده اجرا نمایند و مهم ترین تفاوت شرکت تجاری با مدنی نیز در همین استقلال و جدایی شخصیت شرکت تجاری از شرکا ء است به عبارت دیگر بر خلاف شرکت مدنی که همه شرکا نسبت به مال مشاع حق عینی دارند در شرکت تجاری شرکا مالکیت و حق عینی خود نسبت به آورده را از دست داده و اموال متعلق به شرکت تجاری است و شرکا نسبت به شرکت حق دینی دارند.
فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث
متاسفانه در تدوین مقررات قانون مدنی در باب شرکت دقت مناسبی دیده نمی شود و از تدقیق در مواد ۵۷۱تا ۶۰۶ چنین استنباط می شود که تدوین کنندگان قانون مدنی در بیان مسایل مربوط به عقد شرکت شرکت را در معنای اشاعه تعریف نموده و سپس برخی از احکام مال مشاع و عقد شرکت اذنی را بیان نموده اند و متاسفانه توجه چندانی به عقد شرکت تملیکی نداشته اند با وجود این تردیدی در صحت و اعتبار عقد شرکت تملیکی وجود ندارد ، همین آشفتگی به نوشتارهای حقوقی نیز وارد شده است و تعارضات بعضاً ظاهری را ایجاد نموده است بنابراین وقتی صحبت از ویژگی های عقد شرکت می شود .
مطالب بیشتر: وکیل انحصار وراثت
مهم ترین ملاک شرکت تجاری چیست ؟
مهم ترین ملاک شرکت تجاری موضوع فعالیت آن است اما گاه مقنن شکل شرکت را ملاک قرار داده است مانند شرکت سهامی که همواره تجاری محسوب می شود ولو آنکه به اعمال تجارتی نپردازد بنابراین در تمیز این دو شرکت باید به سایر معیار ها نیز توجه نمود از جمله آنکه قصد شرکت در شرکت مدنی ایجاد اشاعه در مال است و حال آنکه قصد شرکا در شرکت تجاری ایجاد شخصیت حقوقی مستقل است .
مطالب بیشتر: مراحل انحصار وراثت
عقد شراکتی چه نوع عقدی است ؟
عقد شرکت ، عقدی لازم است یعنی شریک در مال نمی تواند اشاعه را بر هم بزند و آورده خود را مطالبه کند ، معوض است زیرا آورده مفروز هر یک از شرکا با مالکیت مشاع همه اموال مبادله می شود و عقدی است مستمر زیرا حقوق و تعهدات شریکان در برابر یکدیگر ادامه می یابد و تا زمان انحلال شرکت باقی می ماند .
مطالب بیشتر : مخالفت و عدم همکاری وراث
انواع شرکت : شرکت اختیاری ، شرکت قهری
شرکت اختیاری :
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکا از قبیل مرگ اختیاری یا قبول مالی مشاعا در آزاد عمل چند نفر و نحو اینها .
ایقاع را نیز باید به اسباب ارادی شرکت افزود.
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکا از قبیل مرگ اختیاری مانند اینکه روستاییان گندم های خویش را در یک انبار واحد بر روی هم بریزند و به نسبت گندم تحویلی در گندم های انبار شریک شوند یا قبول مالی مشاعا در ازای عمل چند نفر .
شرکت قهری :
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود .
امتزاج مانند آنکه دزدی از خانه های چند کشاورز گندم بدزدد و در حین فرار آن را در انبار گندم شخص دیگری بریزد که در این صورت گندم های آنان بدون اراده شرکا ممزوج شده است.
مزج مادی : اعم از اینکه به قهری باشد یا اختیاری در اشیایی سبب شرکت می گردد که پس از در آمیخته شدن عرفا از یکدیگر تمیز داده نشود و پیکر واحدی را تشکیل دهد خواه آنها از یک جنس باشند مانند مزج آرد گندم شخصی با آرد گندم دیگری یا از دو جنس باشند مانند آرد گندم شخصی با آرد جو دیگری .
مطالب مرتبط: وکیل مالیات بر ارث
نحوه اداره مال مشاع :
طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکت خواهد بود.
شرکت نامه اعم از مدنی و تجاری باید به ثبت برسد منتهی تشریفات و آیین ثبت شرکتنامه های تجاری وفق قانون تجارت و قانون ثبت شرکتها در اداره ثبت شرکتها است و ثبت شرکتنامه مدنی در دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.
حدود اختیارات شریک ماذون :
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است می تواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسوول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی .
مطالب مرتبط: انحصار وراثت ایرانیان خارج از کشور
تصرف استقلالی شرکا:
اگر اداره کردن شرکت به عهده شرکا متعدد باشد به نحوی که هر یک به طور استقلال ماذون در اقدام باشد هر یک از آنها می تواند منفردا به اعمالی که برای اداره کردن لازم است اقدام کند.
هرگاه چند مدیر دست به یک کار بزنند عمل کسی که مقدم واقع شده نافذ و عمل دیگری غیر نافذ است هم چنین در فرضی که دو شریک ماذون درست در یک زمان دو عمل حقوقی متضاد را انجام می دهند عمل هر دو باطل خواهد بود.
در صورتی که دو یا چند شریک به طور اطلاق ماذون در اداره شوند اصل این است که آنان به اجتماع اقدام کنند زیرا اختیار جمعی آنان مسلم و نیابت انفرادی مورد تایید است و باید به قدر متیقن اکتفا کرد مگر اینکه نیابت در زمانهای مختلف و ضمن اعمال حقوقی مستقل اعطا شود و ظاهر در استقلال نیابت باشد.
تصرف فضولی شریک :
تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده . تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
ماده قانون فوق ناظر به تصرفات حقوقی در سهم سایر شرکا است وگرنه تصرف حقوقی شریک در سهم اختصاصی خود اشکالی ندارد.
مطالب بیشتر: گواهی انحصار وراثت
ضمان شریک غیر ماذون :
شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است .
شریک متخلف در حکم غاصب است .
حکم ماده هم تصرف مادی را در بر می گیرد و هم تصرف حقوقی را.
جواز تصرف حقوقی در مال مشاع :
هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جریان یا کلاً به شخص ثالثیرمنتقل کند.
۱. سهم شریک از لحاظ مادی تمام مال ولی از لحاظ حقوقی حصه معینی است.
۲. در جایی که مجموع مال مشترک با رضای همه شرکا فروخته می شود با انتقال مبیع مشاع موضوع شرکت از بین می رود و آنچه جایگزین می شود ططلبی است از خریدار که هر شریک به اندازه سهم خود دارد زیرا طلب بر ذمه نیز قابل تقسیم است.
۳. انتقال مالکیت ، مستلزم تصرف در حقوق دیگران نیست هرگاه سایر شرکا به تسلیم مبیع راضی نشوند نمی توان بیع را به بهانه عدم قدرت بر تسلیم باطل کرد زیرا هم فروشنده و هم خریدار می توانند با بر هم زدن شرکت و تقسیم مال مشترک مبیع را در اختیار گیرند.
مطالب بیشتر: نکات انحصار وراثت
امانی بودن ید شریک ماذون :
شریکی که مال الشرکه در ید اوست در حکم امین است و ضامن تلف و نقص آن نمی شود مگر در صورت تفریط یا تعدی.
تقصیر شریک ماذون سبب انحلال عقد شرکت و زوال اذن نمی شود بلکه مانعی است که با رفع آن وصف امانت به شریک باز می گردد.
طرق انحلال شرکت :
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع می شود:
۱. در صورت تقسیم مال مشاع
۲. در صورت تلف شدن تمام مال مشاع
اصل امکان تقسیم مال مشاع :
هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
مطالب بیشتر : وکیل تخلیه
محدودیت های که مانع تقسیم مال مشاع می شوند:
✓التزام قراردادی به بقاء ،یعنی طی قراردادی ملزم به عدم تقسیم شده باشیم .
✓تقسیم موجب ضرر باشد.
✓تقسیم موجب تلف مال باشد .
✓تقسیم موقوف علیهم
تقسیم از نظر ماهیت تمیز حق است نه معامله خاص از این رو حق شفعه و خیار مجلس در آن راه ندارد منتها تقسیم تمیز حق محض هم نیست و در آن مبادله سهم مشاع و مفروز انجام می پذیرد.
امکان تقسیم سهم بعض از شرکا :
در صورتی که شرکت بیش از دو نفر باشند ممکن است تقسیم فقط به نسبت سهم یک یا چند نفر از آنها به عمل آید و سهام دیگران به اشاعه باقی بماند.
تقسیم به تراضی و به اجبار :
هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکت تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
عدم امکان اجبار به تقسیم که مشتمل بر ضرر است ناشی از حکومت اصل لاضرر بر اصل تسلیط است .
در صورتی که برخی از شریکان محجور یا غایب باشند تقسیم توسط نمایندگان آنها در دادگاه صورت می گیرد.
با وجود لفظ حاکم در ماده فوق در خصوص املاک مشاعی که جریان ثبت آن خاتمه یافته است مرجع نخستین رسیدگی واحد ثبتی محل وقوع ملک است.
خرابی مال مشاع و تعمیر آن :
هرگاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکا بر ضرر شریک دیگر از شرکت در تعمیر امتناع نمایند شریک یا شرکا متضرر می توانند به حاکم رجوع نمایند در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد حاکم می تواند برای قلع ماده نزاع و دفع ضرر شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تعمیر یا اجاره با بیع سهم خود اجبار کند.
ماده فوق در مورد قنوات بایر نیز اجرا می شود مشروط بر اینکه شریک یا شرکا برای شرکت در مخارج تعمیر مالک بیش از نصف قنات باشند.
با توجه به متن فوق در صورت امتناع شریک اقدامات زیر جهت رفع اختلاف به ترتیب قابل اجرا است : ۱. تقسیم مال مشاع ۲. اجبار شریک به شرکت در تعمیر ۳. اجبار شریک به شرکت در هزینه تعمیر ۴. اجاره سهم شریک ۵. فروش سهم شریک .
جواز تقسیم ملک از وقف :
تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست .
افراز وقف از وقف اشکالی ندارد اعم از این که از سوی دو مالک و برای اهداف گوناگون باشد یا یک مالک قسمتی از آن را وقف بر اولاد و بخش دیگر را وقف بر مستمندان کرده باشد مگر اینکه واقف خلاف آن را شرط کرده باشد.
موقوف علیهم می توانند منافع موجود وقف را به تراضی میان خود تقسیم کنند ولی حق درخواست تقسیم مال موقوفه را ندارند زیرا آنچه در اثر وقف بدست می آورند حق انتفاع از مال موقوف است نه مالکیت کامل آن.
افراز و تعدیل :
بر طبق ماده 598قانون مدنی : ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکت افراز می شود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکت خصوص آنها به قرعه معین می گردد.
مقصود از مثلی در ماده فوق مالی است که ارزش اجزای آن برابر باشد. مال قیمتی آن است که اجزای آن نابرابر باشد مانند مجموعه گوناگونی از اموال مشترک در ترکه .
در مرحله نخست تقسیم باید از راه افراز انجام شود سپس تعدیل یا رد و اگر هیچ کدام ممکن نباشد دادگاه می تواند حکم به فروش اجباری مال مشاع دهد.
افراز در معنای خاص یعنی در نظر گرفتن حصه ای معین برای شریک از هر نوع اموال که فقط در مال مشاع متساوی الاجزا ممکن است اما افراز در معنای عام تقسیم مال مشاع است که در قانون آیین دادرسی مدنی نیز همین معنا اراده شده است.
تقسیم به تعدیل زمانی است که مال مشاع اجزای برابر ندارد ولی می توان سهام شرکا را چنان معین کرد که از نظر بها برابر باشد.
هرگاه تعدیل سهام بدون سرانه ممکن نباشد دادگاه برخی از شرکا را ملزم می سازد تا در برابر سهم زیادتری که دریافت می کنند پول یا مالی به سایر شرکا بدهند این تقسیم را به اعتبار دادن مال خارجی تقسیم به رد می گویند برای مثال در تقسیم دو خودرو میان دو شریک با حصه مساوی شخصی که به تراضی یا بواسطه قرعه کشی خودروی گرانتر نصیبش شده است باید ما به التفاوت ا به شریک دیگر بپردازد.
دادخواست افراز به طرفیت همه شرکا به دادگاه داده می شود و دعوی افراز که به طرفیت برخی از شرکا اقامه شود مسموع نیست .
هرگاه یک یا چند شریک درخواست افراز کنند و بقیه شرکا مایل به حفظ اشاعه باشند تقسیم مال مشاع به کوچکترین سهم مورد تقاضا کافی است و نیازی به تقسیم مال به کوچکترین سهم موجود در میان شرکا نیست.
مطالب مرتبط: وکیل ارث
تقسیم به غلط:
هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است تقسیم باطل می شود .
اشتباهی منجر به بطلان تقسیم می گردد که در توزیع عادلانه سهام و تطبیق آن با حصه مشاع موثر باشد و غلط باید در اصل تقسیم باشد.
سوال حقوقی
۱) من و برادرم می خواهیم منزل پدری را بفروشیم مادر بزرگ ما هم که از پدر ارث برده حالا فوت شده و سهم او به عمو و عمه ها رسیده اگر آنها حاضر به فروش نباشند تکلیف چیست؟
ابتدا پیشنهاد می شود که از طریق صلح و سازش موضوع حل شود در غیر این صورت در فرضی که خانه دارای سند رسمی است هر یک از وراث می تواند به تنهایی برای افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نماید و درخواست افراز بدهد و در صورت غیر افراز بودن به فروش از طریق مزایده گذاشته می شود.
۲) ما بعد از فوت پدر تصمیم گرفتیم خانه پدری را به نام مادرم بزنیم و طبق مبایعه نامه قرار شد که مادر تا روزی که در قید حیات است آنجا زندگی کند و حق هیچگونه فروش و واگذاری را ندارد بعد از چند سال مادر قسمتی از ملک را به یکی از وراث واگذار کرده آیا این کار قانونی است؟
چون سند به نام مادر زده شده است او حق هر گونه تصرفی را دارد در نتیجه شرطی که گذاشته شده بوده باطل بوده است اما باز هم به طور دقیق باید مدارک بررسی شوند.
