عقد بیع چیست؟بررسی قواعد حاکم بر عقد بیع

تعریف حقوقی عقد بیع :

 طبق ماده 338قانون مدنی : بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

واژه عین در این ماده برای تمیز دادن بیع از عقد اجاره است و در مقابل منفعت قرار می گیرد .

به اعتقاد برخی عین مالی است که معمولاً وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد معامله قرار می گیرد.درحالی که منفعت ثمره تدریجی از عین دیگر است.و همین بهره برداری تدریجی از عین دیگر ضابطه تفکیک این دو مفهوم است.

بیشتر بدانید: وکیل انحصار وراثت

مبایعنامه چیست؟

سند مثبت بیع است بنابراین با تحقق بیع مالکیت مبین از فروشنده به خریدار منتقل می شود در حالیکه قولنامه سندی است حاکی از تعهد به انشاء عقدی د آینده ؛بنابراین صرف انعقاد قولنامه مفید انتقال مالکیت نیست به عبارت دیگر بیع عقد تملیکی و قولنامه عقد عهدی است.

بیع معلق چیست؟

چنانچه مالی با اقساط دراز مدت به تصرف دیگری داده شود که با پرداخت آخرین قسط خود به خود به ملکیت متصرف در آید عمل حقوقی واقع شده بیع معلق است اما اگر سبب انتقال به وجود نیامده باشد و انتقال ملکیت نیاز به تراضی دوباره یا اراده یکی از طرفین داشته باشد عمل حقوقی واقع شده اجاره همراه با وعده بیع است.

منظور از رضائی بودن بیع چیست؟

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

گاه صرف ایجاب و قبول برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض یا تشریفات خاص دارد.

چنانچه شخصی به تعهد خویش در قولنامه مبنی بر فروش یا خرید ملک اقدام نکند متعهدله می تواند الزام متعهد به انشاء عقد بیع را از دادگاه درخواست کند و در صورت امتناع متعهد دادگاه به نمایندگی از متعهد سند بیع را امضاء خواهد کرد.

معاطات چیست؟

معاطات معامله ای است که ایجاب و قبول آن لفظی نبوده و به داد و ستد واقع شود ،معاطات ممکن است از طرفین معامله یا از یک طرف باشد.

ماده 340قانون مدنی :

در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .

1.واژه صریح در ماده فوق به معنی قاطع و روشن است و از آن چنین بر نمی آید که قبول ضمنی پیشنهاد فروش مثبت بیع نیست و نیاز به بیان صریح دارد.

2.اگر سند تنظیمی دلالت بر بیع کند صرف استناد از لفظ قولنامه در بالای سند مانع از بیع شناختن آن نخواهد بود.( رای وحدت رویه 789)

بیشتر بدانید: وکیل برای توقیف اموال

منظور از معلوم بودن مبیع چیست؟

 ماده 342قانون مدنی: مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.

1.مجهول ماندن هر یک از موارد فوق موجب بطلان بیع است .

2.معامله ای که در آن مبیع مبهم یا مردد باشد اصولاً باطل است و این معامله را در فقه غرری می نامند و منظور از غرر خطری است که عرف آن را نمی پذیرد.

3.ضرورتی ندارد که مبیع در اسناد عقد معین شده باشد همین که برای طرفین عقد معلوم شده باشد کفایت می کند.

بیشتر بخوانید: وکیل تامین خواسته

مبیع به شرط مقدار معین چیست؟

 طبق ماده 343قانون مدنی : اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می شود اگر چه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل یا ذرع نشده باشد.

1.حکم ماده فوق تنها راجع به مقدار است اما در مورد سایر اوصاف مبیع نیز قابلیت اجرا دارد .

2. به اعتقاد برخی حکم ماده فوق در مورد جنس مبیع قابل اجرا نیست.و البته ضمانت اجرای تخلف از جنس بطلان عقد است نه حق فسخ

3. خرید مبیع به شرط مقدار یا وصف معین یکی از راههای معلوم کردن مبیع است .

ویژگی طرفین معامله:

ماده  345قانون مدنی اشعار می دارد: هر یک از بابت و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصذچرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

1.منظور از اهلیت قانونی عقل،بلوغ،رشد است و منظور از اهلیت تصرف اختیار است تصرف در موضوع تعهد است به عنوان مثال تاجر و شکسته اهلیت قانونی انعقاد عقد بیع را دارد ولی اختیار تصرف در اموال خود را ندارد.

2.فروش مال غیر یا فروش مال مرهونه به واسطه فقدان اهلیت تصرف نافذ نیست.

شرایط مبیع :

بر طبق ماده 348قانون مدنی:

بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونٱ ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایغچع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.

1.چنانچه بایع خود را در حین انعقاد عقد بر تسلیم مبیع قادر بداند یا قادر نشان دهد اما در واقع قادر نباشد بیع باطل است چرا که صحت بیع مشروط به قدرت واقعی بایع بر تسلیم است مگر اینکه اجرای تعهد توسط دیگری ممکن باشد.

2.ناتوانی موقت بایت در تسلیم مبیع موجب بطلان نیست و در صورت جهل خریدار موجب حق فسخ خواهد بود مگر اینکه تسلیم مبیع در زمان خاصی شرط شده باشد مانند تسلیم غذای عروسی که در این صورت عقد منفسخ می شود.

3.اگر فروشنده حین عقد قادر به تسلیم مبیع باشد اما پس از عقد برای همیشه قدرت خود را از دست بدهد بیع منفسخ می شود.

4.منظور از غیر مقدور بودن عمل مورد معامله که از جهات بطلان معامله است این است که هیچ کس نتواند آن را انجام دهد،در صورتی که عدم قدرت نسبی باشد عقد صحیح است و متعهد به می تواند اولاً ذخسارت تاخیر مطالبه نماید ثانیاً تعهد را به خرج متعهد توسط خود یا دیگری اجرا نماید .

5.لزوم قدرت بر تسلیم از قواعد عمومی قراردادها است و اختصاص به بیع ندارد.

آیا بیع مال وقف شده صحیح است؟

 بر طبق ماده 349قانون مدنی: بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء (قتل نفس) رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

اقسام مبیع :

1. در مبیع کلی یا کلی در معین قبض منوط به اجازه و تعیین مبیع از سوی فروشنده است و در صورت امتناع وی می توان از طریق دادگاه وی را ملزم نمود.
2. مفهوم کلی فیذالذمه و عین معین در حقوق ،به ترتیب معادل مفهوم کلی و جزئی در علم منطق است.
3. اگر قسمتی از مورد معامله تلف شود و معامله به صورت کلی در معین باشد تلف بر عهده فروشنده است ولی اگر معامله به صورت مشاع باشد تلف به نسبت مالکیت فروشنده و خریدار بر عهده هر دوز آنها است.
4. احکام مبیع کلی در معین اصولاً ذتابع احکام مبیع عین معین است.

فروش از روی نمونه :

ماده 354قانون مدنی اشعار می دارد، ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

1. در صورت تعارض میان اوصاف تعیین شده در عقد و نمونه تعیین شده ،قاضی باید مطابق اوضاع و احوال قصد واقعی طرفین را احراز کند.
2. فروش مال از روی نمونه اختصاص به اموال متساوی الاجرا دارد لیکن ممکن است عین معین یا کلی باشد به عنوان مثال ممکن است یک تن برنج معین فروخته شود و خریدار با رویت بعضی از مبیع بقیه را به شرط مطابقت با نمونه رویت شده خریداری نماید ،همچنین ممکن است گلدانی را در ویترین فروشگاه دیده و یک گلدان از آن نمونه در ویترین را به صورت کلی خریداری نماید که در فرض اخیر فروشنده  متعهد است یک گلدان که به لحاظ جنس و اوصاف مطابق با نمونه در ویترین است تحویل خریدار دهد.

اجزاء و توابع مبیع :

ماده 356اشعار می دارد:

هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحٱ ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

تعیین اجزاء و توابع مبیع تابع قصد مشترک طرفین است و در صورت سکوت طرفین تابع عرف و در صورت سکوت عرف اصل بر عدم دخول شئ متنازع فیه در مبیع است.

رای شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران 

در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای …. نسبت به دادنامه های شماره ….. در تاریخ ….. و نیز تجدیدنظر خواهی مشترک آقایان با وکالت آقای حامد ستاری  نسبت به دادنامه فوق محتویات پرونده ها و دادنامه های نخستین حاکی است آقای …تجدیدنظر خوانده در مرحله نخستین الزام آقایان ….. ،…. به تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان قطعه دهم صورتمجلس تفکیکی و تحویل آن را خواستار شده و آقایان ….با وکالت آقای …‌فسخ معامله موضوع. سند عادی در تاریخ …….را متقابلاً خ.استار شده اند دادگاه نخستین هر سه نفر خوانده دعوا اصلی را به تنظیم سند رسمی ملک موضوع خواسته و پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان محکوم و در مورد خواسته تحویل ملک اظهار نظری نکرده و دعوای متقابل را نیز به این دلیل که ملک به شرط مساحت فروخته نشده بود تا حق فسخ برای فروشندگان به لحاظ اضافه مساحت حاصل شود . اضافه مساحت با احتساب بوده و حق فسخی ایجاد نشدهحکم بر بطلان آن صادر و اعلام نموده از این رای خواندگان دعوای اصلی تجدیدنظر خواهی نموده اند و وکیل آقایان در لایحه مدعی است که فسخ معامله یا قرارداد به لحاظ تاخیر در پرداخت به موقع باقیمانده ثمن خواسته شده بود اما دادگاه بدوی به آن توجهی نکرده و در مورد دیگری اظهار نظر کرده ،آقای …. نیز مدعی است مدت دو سال از زمان معامله فی مابین می گذرد و باقیمانده ثمن در دست خریدار مانده و از آن استیلای منفعت می کند لذا رای صادره را عادلانه نمی داند،

با استناد به ماده 358قانون آیین دادرسی مدنی با رد تجدیدنظر خواهی وی دادنامه های صادره را در این قسمت نسبت به سهم او تایید و ابرام می نماید لیکن از آنجا که نامبرده مطابق گواهی ثبتی بیش از نیم دانگ مشاع از آپارتمان موضوع خواسته را مالک نیست الزام وی به تنظیم سند مازاد بر نیم دانگ وجاهت قانونی ندارد و رای تجدید نظر خواسته مازاد بر نیم دانگ مشاع سهم وی را مخدوش و با استناد به ماده استنادی با نقض آن حکم به رد دعوای خواهان اصلی صادر و اعلام می گردد این رای قطعی است.