دعاوی ملکی

دستور تخلیه |حکم تخلیه

تخلیه چیست؟

تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و معنای اصطلاحی آن نیز همان معنای لغوی تخلیه است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی هرگونه تصرفی در ملک خویش بنماید.

مطالب بیشتر: وکیل ارث

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه تصمیمی قضایی است که در بحث عقد اجاره مطرح شده است زیرا از خصوصیات عقد اجاره این است که مستاجر فقط مالک منافع می شود و عین مستاجره هم چنان در مالکیت موجر باقی می ماند برای اقامه دعوا موجر باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند مگر در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه که در این موارد باید به دادگاه رجوع کند.

بیشتر بدانید: وکیل انحصار ورثه
نکته : اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد می بایست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک نمود البته این موضوع مانعی برای مراجعه شهروندان به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه نمی باشد اما فرآیند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی کوتاهتر از دادگاه می باشد.

شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری :

دستور تخلیه در خصوص املاک مسکونی صادر می شود بنابراین اولین شرط این است که ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص اماکن تجاری دستور تخلیه صادر نمی گردد.

⚖️ ⚖️ ⚖️

شرط دیگری که برای صدور دستور تخلیه لازم است این است که قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد و مواردی که سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.

یکی دیگر از شروط اخذ و دستور تخلیه فوری این است که قرارداد اجاره در حضور دو شاهد منعقد گردیده باشد و شاهدان نیز قرارداد را امضا نمایند.

شرط دیگری که برای صدور دستور تخلیه لازم است این است که قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه ننماید یعنی اگر قرارداد اجاره به دلایل دیگری قابل انحلال باشد نمی توان درخواست دستور تخلیه را داد.

نکته : نقطه قوت دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه فوریت و سرعت آن است یعنی با تقاضای موجر بدون تشکیل جلسه دادرسی و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی صادر می گردد و اجرای آن در صورت اخذ وکیل تخلیه متخصص نهایتاً ظرف یک ماه صورت می گیرد و به همین دلیل در باور عامه این دستور به دستور تخلیه فوری معروف است.

مطالب بیشتر: بهترین وکیل انحصار وراثت

بیشتر بخوانید: سهم الارث وراث

مراحل گام به گام صدور دستور تخلیه :

دستور تخلیه صرفاً در خصوص اجاره املاک مسکونی که به شکل عادی تنظیم شده است و مدت آن منقضی شده صادر می گردد بنابراین در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای صدور دستور تخلیه می نماید و دستور تخلیه به دلیل اینکه یک دستور است فاقد تشریفات رسیدگی می باشد.

حکم تخلیه در چه مواردی صادر می شود؟

در چند مورد مرجع قضایی نسبت به قرارداد اجاره املاک مسکونی حکم به تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر صادر می نماید و یکی از این موارد هم فسخ قرارداد اجاره است در اکثر قراردادهای اجاره دیده شده است که در مواردی از جمله عدم پرداخت اجاره بها ،تعدی و تفریط مستاجر و غیره حق فسخ برای موج. پیش بینی شده است.

⚖️ ⚖️⚖️

بیشتر بدانید: گواهی انحصار وراثت
نکته : مطابق قانون و آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال76 در موارد صدور دستور تخلیه مقام صدور دستور می تواند به مستاجر مهلت مناسب جهت تخلیه دهد که در رویه معمولاً یک ماه به مستاجر جهت تخلیه ملک مهلت داده می شود.

ماده 466 قانون مدنی ( تعریف اجاره ):

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ؛اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر ومورد اجاره را عین مستاجره گویند.

در تعریف فوق به معوض بودن عقد اجاره اشاره نشده است اما اجاره عقد معوض است و مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مال الاجاره بپردازد.

در عقد اجاره عوض معمولاً پول است اما اموال دیگر نظیر منفعت ؛حق و دین نیز می توانند عوض منافع قرار بگیرند ؛ به عنوان مثال در برخی از قراردادهای اجاره شرط می شود که مستاجر در عین مستاجره بنایی را احداث نماید که تا پایان مدت اجاره می تواند از آن زمین و بنای احداثی استفاده نماید ؛لیکن پس از اتمام مدت اجاره حقی بر زمین و بنای احداثی ندارد در واقع آنچه در قرارداد اخیر به عنوان مال الاجاره لحاظ شده است احداث یک بنای معین از سوی مستاجر برای مالک است البته واقعیت این است که مقصود نهایی از چنین قراردادهایی تامین مالی است.

مطالب بیشتر: فروش ملک ورثه ای

اقسام اجاره به اعتبار مال الاجاره :

طبق ماده 467 قانون مدنی مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

با وجود وضع قوانین گوناگون در مورد عقد اجاره قانون مدنی هم چنان به عنوان قانون ادر بر همه عقود اجاره حاکم است مگر در مورد برخی موضوعات که قوانین خاص برای آنها حکم ویژه دارند و قانون مدنی را به طور ضمنی تخصیص زده اند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تنها در اجاره محل کسب ؛پیشهو تجارت حاکم است و قانون سال 62 در مورد اجاره محل غیر تجاری است و قانون 76 که آخرین قانون در این زمینه محسوب می شود اجاره ها را به دو گروه تقسیم کرده است.

اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین سابق است و اجاره هایی که ز این پس واقع شده اند که تابع قانون جدید است.

ملاک تفکیک اماکن تجاری و امسکونی:

ملاک تفکیک اماکن تجاری از مسکونی نوع استفاده مستاجر از ملک است نه کاربری ملک طبق مقررات شهرداری ؛بنابراین اگر قرارداد اجاره قبل از تاریخ 76/7/2 منعقد شده باشد و مستاجر در عین مستاجره فعالیت تجاری نماید این قرارداد تابع قانون سال 56 است ولو کاربری ملک مسکونی باشد البته نوع استفاده مستاجر در صورتی ملاک عمل است که طبق قرارداد اجاره مستاجر حق چنین فعالیتی را داشته باشد به عبارت دیگر اگر موجر در فرض فوق ملک را طبق قرارداد برای سکونت اجاره داده باشد این قرارداد تابع سال 1362 است و اقدام مستاجر تخلف محسوب می شود بنابراین ملاک اصلی نوع استفاده عملی مستاجر است که طرفین نیز بر آن توافق نموده اند.

مطالب بیشتر: عدم همکاری وراث

لزوم تعیین مدت :

بر طبق ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

اجاره عقدی موقت است و عقد اجاره به صورت دائم باطل است.

مدت باید به نحوی تعیین شود که احتمال کم و زیاد در آن نرود به همین دلیل اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر باطل است.

دلیل بطلان اجاره بدون مدت جهل به میزان منفعت است پس اگر بتوان به طریق دیگر رفع جهل نمود اجاره صحیح است زیرا آنچه موضوعیت دارد رفع جهل است و تعیین مدت در این خصوص طریقیت دارد.

لزوم بقاء عین مستاجره :

طبق ماده 471 قانون مدنی :برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

مال الاجاره باید مالی باشد که در اثر انتفاع از بین نرود زیرا تنها در این مورد است که می توان مالک عین و منفعت را از هم متمایز کرد.

مال مصرف شدنی را می توان برای استفاده نامتعارفی که به تلف آن منجر نمی شود اجاره داد زیرا در ماده فوق بر امکان انتفاع با بقای اصل مال تاکید شده است نه نوع مال .

لزوم قدرت بر تسلیم:

طبق ماده 470 قانون مدنی : در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عینمستاجره شرطاست.

موجر باید عین مستاجره را تحت سلطه مستاجر قرار دهد زیرا لازمه انتفاع وی از عین مستاجره تسلط داشتن و تحت اختیار داشتن آن است.

معطل ماندن انتفاع و عقیم ماندن هدف انتفاع اجاره را باطل یا منفسخ می کند به عنوان مثال هرگاه زمینی برای زراعت اجاره داده شود و پیش از تسلیم آب آن را فرا بگیرد و زراعت را ناممکن سازد اجاره منفسخ می شود هر چند که انتفاع دیگر از آن ممکن باشد.

 

 

اجاره مال مشاع :

طبق ماده 475 قانون مدنی : اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مساجره موقوف است به اذن شریک .

در صورتی که مستاجر از مشاع بودن عین مستاجره بی اطلاع باشد حق فسخ دارد.

در صورتی که شریک اذن ندهد و منفعت در اختیار مستاجر قرار نگیرد اجاره نسبت به مدتی که منفعت تسلیم نشده باطل است و در مورد بقیه مدت مستاجر می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ کند.

اگر مستاجر به تصور اشتباه شراکت با خود موجر قسمتی از مورد اجاره را اجاره کند در صورتی حق فسخ خواهد داشت که شرط شرکت با موجر بنای تراضی باشد.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 3 میانگین: 5]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

11 − 10 =