دادخواست افراز و تفکیک

نحوه درخواست تفکیک از ملک مشاع به چه صورت است؟

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هرگاه از طرف مالم یا قائم مقام قانونی او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبورپرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی خواهد بودهر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

مطالب مرتبط: مراحل انحصار وراثت

تعریف قانونی افراز :

افراز به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند شریک اطلاق می شود که از طریق اراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه انجام می شود در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکت است . به طور مثال اگر مال غیر منقولی مانند خانه ،زمین بین حداقل دو نفر مشاع باشد چنانچه. این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آن را افراز کنند اما تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است مثلاً هر کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود که این ترکه شامل مال منقول و غیر منقول می شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز .

افراز چیست؟

افراز به معنای جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکتی دیگر است یعنی تقسیم نمودن مال غیر منقول متعلق به چند شریک در صورتی که یک یا چند نفر از آنان حاضر به تقسیم آن نباشند.

مطالب مرتبط: وکیل برای انحصار وراثت

تفاوت افراز و تفکیک چیست؟

✓افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک هم در مورد اموال مشاع است هم اموال غیر مشاع بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی می ماند .

✓ در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است اما در تفکیک با اداره ثبت است.

✓ مرجع درخواست افراز هم اداره ثبت است هم دادگاه اما مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک است.

در حین انجام عملیات تفکیک هر یک از شرکا می توانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.

مطالب مرتبط: مالیات بر ارث

عرصه و اعیان در مالکیت :

معمولا مالک اعیان و عرصه یک شخص است گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد این حالت بیش تر در مجتمع های مسکونی اتفاق می افتاد گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در زمین های اوقافب روی می دهد.

ساخت و ساز در زمین های اوقافب منوط به کسب اجازه از اداره متولی است ، تفاوت عرصه و اعیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است پس بهتر است قبل از هرگونه معامله ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.

مواردی که افراز املاک مشاعی امکان پذیر نمی باشد؟

✓ مواردی که به موجب قانون افراز ممنوع شده باشد .

✓زمانی که افراز متضمن از مالیات افتادن سهم یکی از شرکا یا همه آنها گردد.

✓نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

✓ شرکا طی قراردادی تقسیم مال مشترک را ممنوع کرده باشند.

مطالب بیشتر : وکیل تخلیه

تقسیم چیست؟

واژه تقسیم اعم از افراز و تفکیک است و برای شناخت دقیق مفاهیم می توانید با وکیل افراز در تماس باشید.

طرق تقسیم ملک:
افراز
تعدیل
رد
فروش

افراز: در صورتی که ملک قابل تقسیم به اجزای متساوی و یکسانی باشد افراز ملک طریقه تقسیم می باشد.

تعدیل: در صورتی که بین شرکا و وراث ملک و اموال متعدد دیگری باشد که در آن ها هم حالت اشاعه باشد در این صورت شرکا با رضایت یکدیگر ملک به صورت مفروز به شریک و باقی اموال به شریک دیگر تقسیم می شود.

رد: صورتی که ملک و مال دیگر که بین مالکین آنها مشاع می باشد ارزش ملک بیش تر باشد و مال دیگر را به شریک دیگر تقسیم می شود و ملک هم متعلق شریک دیگر است و شریکی که ملک به او تقسیم شده است به جهت سهم بیش تری که تملک می کند باید مالی به شریک دیگر بدهد.

فروش: ملک به درخواست هر یک از شرکا و با دستور دادگاه فروخته می شود.

بیشتر بدانیم : وکیل افراز ملک مشاع

موارد عدم تقسیم ملک مشاع :

تقسیم به ضررر یکی از شرکا باشد به این نحو که با تقسیم ملک شریکی که مالک سهم خود در ملک مشاع می شود قیمت سهم مفروز شریک از سهم مشاعی او کمتر گردد و ارزش ملک با تقسیم ملک کاهش پیدا کند. البته در صورت رضایت شریک به تقسیم تقسیم امکان پذیر می شود مگر اینکه ضرر به قدری فاحش باشد که ممکن نخواهد بود.
بین شرکا به موجب توافق و قرارداد و یا به وجه ملزمی ملزم به عدم تقسیم شده باشند .

تقسیم آپارتمان :

وقتی که یک مجموعه آپارتمان طی مدت زمان مشخص بین چند شریک مشاعی ساخته و آماده بهره برداری می گردد نکته حائز اهمیت چگونگی استفاده و بهره برداری مالکین از آنها می باشد که ضوابط و مقررات قوانین و رعایت عرف خاص خود را دارد .

پس از اخذ گواهی مالیاتی ملک و گواهی پایان کار ساختمان لزوماً بایستی سهام اختصاصی مالکین واحد مورد نظر هر یک از نفرات با ملزومات و ملحقات آن مشخص و تکلیف مشاعات از جمله حیاط ؛پشت بام؛ورودی ها و خروجی ها مشخص گردد.

مطالب بیشتر: شماره وکیل ارث

مبنای تقسیم آپارتمان :

بر اساس صورتمجلس تفکیکی که از اداره ثبت املاک و اسناد منطقه ای که ملک در آن واقع شده است و گواهی مالیاتی اداره امور مالیاتی منطقه و گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری محل صورت بگیرد.

مورد تقسیم آپارتمان ها انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ قطعه زمین که دارای متراژ و مساحت معینی بوده و دارای پلاک اصلی و مفروز و منتزع و منفک شده از پلاک فرعی که در بخش خاصی واقع شده است و در ثبت اسناد و املاک محل به شماره ملک معین در صفحه و جلد مشخص آورده شده است.

اشخاص تقسیم کننده مالکین معین و مشخص مشاع ملک می باشند که هر کدام به قدر السهم مشخص مالک مشاعی ملک بوده اند آنچه به عنوان نتیجه مستقیم آپارتمان ها بدست می آید سهم هر یک از مالکین مشاع به صورت قانونی تقسیم و مجزا می گردد.

مطالب مرتبط: وکیل ارث

وکیل برای افراز و تفکیک آپارتمان توضیح می دهد؛

هر چند باید دقت نظر داشته باشیم تقسیم باید به عرصه کل ملک به مساحت متر مربع مشخص و معین با حیاط به متراژ تعیین شده و موجود در صورت مجلس تفکیکی انجام شود و هم چنین در صورت موجوئ بودن حیاط خلوت و اینکه کدام یک از مالکین حق دسترسی و استفاده از آن را دارند که به تبع هزینه های نگهداری آن را نیز بایستی متقبل شوند موثر است .واحد سرایداری آن نیز از قسمت های مشترک و مشاعی مجموعه آپارتمان می باشد که سرایدار و خانواده اش در آن زندگی می کنند و به تبع موارد استفاده از گاز آب و برق و مخابرات مشارالیه نیز جزء هزینه های مشترک مالکین می باشد . وجود با غچه و پارک کوچک در صحن حیاط نیز با تشریک مساعی مالکین ایجاد و شرایط حفظ و نگهداری و هزینه های مصرفی آن مشخص و معین می گردد.