آثار عقد بیع چیست؟

آثار اصلی عقد بیع چیست؟

آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است :

1. به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و باع مالک ثمن می شود .
2.  عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
3. عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
4.  عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.

بند 1 ماده فوق با برخی از استثنائات قانونی و قراردادی مواجه است ؛

الف ) استثنائات قراردادی بند 1 ماده فوق عبارتند از :

مطالب بیشتر : گواهی انحصار وراثت

استثناء اول :

شرط تاخیر یا تاجیل در انتقال مالکیت : این شرط با شرط موجل بودن تسلیم مبیع متفاوت است زیرا در شرط تاجیل تسلیم مبیع مالکیت مبیع منتقل می شود و تسلیم آن به تاخیر می افتد ولی در شرط تاجیل تملیک تا قبل از فرا رسیدن موعد ملکیت مبیع نیز منتقل نمی شود .

استثناءدوم :

بیع صرف کا انتقال مالکیت در آن از زمان قیض است نه ایجاب و قبول .

بیع شرط ملک : ماده 34 اصلاحی قانون ثبت ماهیت این بیع را در خصوص املاک از نقلی به رهنی تغییر داده است و بیع شرط در حقوق کنونی مفید انتقال مالکیت نیست .

مالکیت مبیع و ثمن در خصوص آثارعقد بیع :

ماده 363 قانون مدنی : 

در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تسلیم مبیع یا تادیه ثمن مانع انتقال نمی شود بنابراین اگر ثمن یا مبیع عین معین بوده و قبل از تسلیم آن احد متعاملین مفلس شود طرف دیگر حق مطالبه آن عین را خواهد داشت.

منظور از خیار فسخ خیار شرط است و منظور از خیار شرط این است که شرطی ضمن عقد بیع گذاشته می شود که اگر شرط اجرا شده باشد عقد بیع قطعی می گردد.

بیشتر بدانید : وکیل انحصار ورثه 

تاریخ انتقال مالکیت در بیع خیاری و صرف :

ماده 364 قانون مدنی :

در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع .

اگر چه ظاهر ماده فوق بر ثمثیلی بودن بیع صرف دلالت می کند ولی از استقراء در قانون مدنی می توان دریافت که بیع صرف تنها نمونه بیع است که تحقق آن مشروط به قبض است.

بر خلاف نظر مشهور فقها از اطلاق لفظ قبض در ماده فوق چنین بر می آید که وقوع قبض در مجلس عقد شرط نیست و حتی تسلیم مبیع می تواند مدتها پس از عقد صورت گیرد.

مطالب بیشتر : وکیل ارث

بیع فاسد : آثار عقد بیع 

ماده 365 قانون مدنی :

1.بیع فاسد به دلیل بی اعتبار بودن عقد اثر قراردادی ندارد اما می تواند واجد اثر خارج از قرارداد باشد چنانکه فروشنده مسئول استرداد ثمن دریافتی و خریدار متصرف مسئول رد عین مال به مالک است.

2. ثبت ملک به اسم شخص در دفتر املاک دلیل مالکیت قانونی شخص است منتها خلاف این امر قابل اثبات است یعنی چنانچه مدعی اثبات نماید تملک ملک از سوی شخص بر مبنای بیع باطل بوده است اسناد مالکیت خریدار ابطال می گردد زیرا بیع باطل اثری در تملک ندارد.

در تسلیم از آثار عقد بیع :

ماده 367 قانون مدنی :

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع .

منظور از تسلیم تنها مفهوم مادی و محسوس آن نیست قبض مادی نیز اگر عمراه با تسلط خریدار بر مبیع نباشد تسلیم محسوب نمی شود . مفهوم معنوی و عرفی تسلیم این است که مبیع چنان در اختیار مشتری قرار گیرد که عرف او را مسلط بر مال بداند اگر چه قبض وسیله عرفی و شایع این عمل است.

بیشتر بدانید: مستمری فرد فوت شده 

عدم لزوم تصرف عملی خریدار : 

ماده 368 قانون مدنی : 

تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد .

زمان قدرت بر تسلیم :

ماده 370 قانون مدنی : 

اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرارداده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.

1. عدم تعیین مدت نشانه فوری بودن تسلیم مبیع است.
2. قدرت بر تسلیم در زمان تسلیم شرط است نه زمان انعقاد عقد

مطالب بیشتر : انحصار وراثت ایرانیان خارج از کشور

قدرت بر تسلیم در بیع فضولی : 

ماده 371 قانون مدنی : 

در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.

1. در صورتی که در بیع فضولی هنگام معامله قدرت بر تسلیم وجود داشته باشد ولی در هنگام اجازه مالک قدرت بر تسلیم نباشد بیع باطل است.
2. ماده 371 ناظر بر این فرض است که برای تحویل مبیع موعدی وجود ندارد و گرنه در صورتی که برای تسلیم موعدی قرار داده شده باشد و تاریخ اجل موخر بر تاریخ تنفیذ باشد قدرت بر تسلیم در تاریخ تحویل شرط است و نه در زمان تنفیذ و اجازه بیع بنابراین تعارضی بین مواد 370 و 371 وجود نداشته و احکام آنها قابل جمع است.

نمونه رای دادگاه تجدید نظر استان تهران : 

در این پرونده آقای اسحاق و خانم زهرا با وکالت …. به طرفیت آقای رضا  نسبت به دادنامه شماره …. صادره از شعبه 118 دادگاه عمومی حقوقی تهران موضوع پرونده تجدید نظر خواهی کرده اند به موجب دادنامه موصوف در خصوص دعوای تجدید نظر خواهان به خواسته الزام تجدید نظر خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان مسکونی جزء پلاک ثبتی بخش 11 تهران و مطالبه مبلغ 130.000.000 ریال بابت خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد یعنی عدم تنظیم سند رسمی انتقال در موعد مقرر با این استدلال که  ملک مزبور در رهن می باشد با استناد به ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 دیوان عالی کشور دعوا را قابل استماع ندانسته قرار عدم استماع دعوا را صادر و این که تنظیم سند در موعد مقرر خارج از حیطه اقتدار خوانده بوده و به استناد مواد 227 و 229 قانون مدنی به لحاظ عدم احراز تقصیر خوانده حکم بر بطلان دعوا خسارت صادر کرده است . اینک با دقت در محتویات و مستندات پرونده و استدلال منعکس در دادنامه بدوی و مطالعه لوایح ابرازی طرفین اولاً تجدید نظر خواهی نسبت به قسمتی از دادنامه که متضمن صدور قرار رد دعوا می باشد وارد است زیرا انتقال رسمی ملک مرهونه با حفظ حقوق مرتهن از تصرفات منافی حقوق مرتهن مندرج در ماده 793 قانون مدنی نمی باشدو استنباط دادگاه بدوی از رای وحدت رویه شماره 620 مبنی بر قابل استماع نبودن دعوا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهونه قبل از فک رهن صحیح نیست و مفاد رای ناظر به موردی بوده که مالک پس از به رهن گذاشتن مغازه سرقفلی آن را بدون اجازه مرتهن به غیر منتقل کرده و مفاد رای نسبت به موضوع طرح شده خروج موضوعی دارد بنا بر مراتب مذکور دادگاه به تجویز ماده 353 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض قرار رد دعوا که بر خلاف موازن قانونی صادر شده پرونده را برای رسیدگی ماهوی در خصوص دعوا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صادر کننده قرار ارسال می نماید ؛ ثانیاً در خصوص درخواست تجدید نظر نسبت به قسمت دیگر از دادنامه معترض عنه که متضمن صدور حکم بر بطلان دعوا مطالبه خسارت تخلف از انام تعهد است و نظر به این که به حکایت اسناد و مدارک ابرازی مضبوط در پرونده عدم انجام تعهد از سوی تجدیئ نظر خوانده به واسطه عدم دسترسی به اصل سند مالکیت به علت سرقت رفتن مدارک بوده است . ایراد و اعتراض موجهی نسبت به این قسمت از دادنامه به عمل نیامده است و جهات درخواست تجدیدنظر منطبق با هیچ یک از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی باشد دادگاه به تجویز ماده 358 قانون مار الذکر ضمن رد دعوا تجدیدنظر دادنامه معترض عنه متضمن صدور حکم بر بطلان دعوا مطالبه خسارت را عیناً تایید و استوار می نماید این رای قطعی است.

مطالب بیشتر : فروش ملک ورثه ای