دعاوی ملکی

دعاوی ملکی(وکیل ملکی)

وکیل ملکی

دعاوی ملکی به دعاویی اطلاق می شود که در خصوص یک ملک مطرح می شود و خواسته های گوناگونی را در بر میگیرد.

دعاوی ملکی به چند دسته تقسیم می شوند؟

دعاوی حقوقی املاک

دعاوی ثبتی

دعاوی کیفری

دعاوی حقوقی ملکی:

شامل دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، یا الزام به فک رهن، مطالبه اجور معوقه، تعدیل اجاره بها ، تخلیه اماکن اعم از تجاری و مسکونی و غیره می گردد.

دعاوی ثبتی:

دعاوی ثبتی هم جزئی از دعاوی حقوقی هستند اما بخاطر اهمیتی که دارد در دسته ای جداگانه مورد بررسی قرار گرفته است

دعاوی کیفری ملکی:

در دعاوی کیفری مرتبط با املاک به بررسی کلاهبرداری در خصوص املاک، جعل اسناد ملکی، خیانت در امانت، استفاده از سند مجعول و ….. می پردازیم

وظیفه وکیل ملکی چیست؟

وکیل متخصص و مجرب در خصوص دعاوی ملکی از جمله دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری که با آگاهی کامل از قوانین و ضوابط قانونی شما را در احقاق حق خویش یاری می کند و وکیل ملکی این وظیفه را دارد که قبل از هر چیزی ادله مناسب برای احقاق حق موکل خویش را جمع آوری نموده و در جهت رسیدن به هدف خود با به کار گیری تخصص و مهارت خود در این مسیر به موکل خویش کمک کرده و نتیجه مطلوب را کسب کند.

با توجه به تخصصی بودن قوانین در خصوص املاک و عدم آگاهی افراد در این نوع دعاوی باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا با داشتن دلایل قوی به نتیجه مطلوب نرسند در نتیجه نیاز به مشاوره با فردی می باشد که در این حوزه اطلاعات کافی داشته و با شرایط و ارکان آن آشنایی کامل داشته باشد.

Amonopolylawyerinheritance

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در صورتی که بین دو نفر قرار دادی مبنی بر خرید ملکی تنظیم شود پس از تنظیم قرارداد خریدار می تواند مالک را به تنظیم سند رسمی ازاین دادگاه الزام نماید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی قرار دادی به خواهان فروخته است. و کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضائی آن واقع شده است.

نکته: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر ملک در رهن باشد ابتدا ملک باید از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند رسمی صورت بگیرد.

نکته: اگر ملکی که نسبت به آن دعوای الزام به تنظیم سند صورت گرفته در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.

نکته: در صورتی که بعد از صدور رأی مبنی بر الزام به تنظیم سند توسط دادگاه به هر دلیلی امکان الزام وجود نداشته باشدخریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.

نکته: اگر در قرار داد فروش ملکی زمانی مشخص برای تنظیم سند رسمی نشده باشد اصل بر فوری بودن انتقال است.

نکته: دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط در خصوص املاکی قابل اجرا است که ثبت شده اند و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست ثبت مالکیت درخواست گردد.

نکته: اگر مالک رسمی ملکی فوت کرده باشد باید دادخواست الزام به طرفیت ورثه داده شود.

تنظیم سند

دعاوی خلع ید

اگر ملکی که دارای سند رسمی است کسی که سند مالکیت به نام اوست می تواند برای تخلیه ملک دعوای خلع ید مطرح کند در املاک مشاعی هم اگر یکی از شرکا تصرفی غیر مجاز تصرفی در ملک کرده باشد سایرین می توانند درخواست خلع ید از ملک مشاعی را بخواهند در دعوای خلع ید خواهان دعوا باید مالک رسمی ملک باشد و همچنین خوانده باید متصرف غیر قانونی باشد. و دعوای خلع ید باید نسبت به املاکی مطرح شود که ثبت شده اند و اگر ملکی ثبت نشده باشد ابتدا به ساکن باید دادخواست اثبات مالکیت مطرح شود. می توان هم زمان با طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه کیفری را نیز مطرح نمود و نکته قابل توجه این است که اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد باز هم می توان دعوای خلع ید را مطرح نمود.

خلع ید

دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری دارد اما تفاوتی نیز با هم دارند، در دعوای حقوقی : تصرف عدوانی صرف تصرف سابق خواهان کافی است اما در تصرف عدوانی کیفری: شاکی باید حتماً مالک رسمی ملک باشد.

دعوای تصرف عدوانی به محض صدور رأی قابل اجرا می باشد و حتی تجدید نظر خواهی اجرای حکم را به تأخیر نمی اندازد.

در دعوای تصرف عدوانی 3 عنصر باید وجود داشته باشد:

1- تصرف سابق خواهان   2- تصرف فعلی خوانده

3- غیر قانونی بودن تصرف فعلی خوانده در دعوای تصرف عدوانی به مالکیت پرداخته نمی شود بلکه به سابقه تصرف خواهان رسیدگی می شود.

دعوای تصرف عدوانی فقط راجع به ملک و اموال غیر منقول قابل طرح است.

دعوای رفع تصرف عدوانی و دعوای خلع ید تفاوت مهمی با هم دارند و آن تفاوت این است که در دعوای رفع تصرف عدوانی صرف تصرف کافی است اما در دعوای خلع ید خواهان دعوا باید حتماً مالک رسمی باشد.

وکیل انحصار ورثه در مورد شرایط و مراحل آنتو صبح می دهد.

الزام به فک رهن

گاهی مواقع برای هر فردی ممکن است این اتفاق بیافتد که در مقابل اخذ وام از بانک ملک خود را در رهن قرار دهد و در این صورت وام گیرنده تمامی اقساط خود را پرداخت می کند اما طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد نمی کند در این صورت صاحب ملک یا همان وام گیرنده باید دادخواست الزام به فک رهن را مطرح کند. و مورد دیگری نیز وجود دارد که طی یک قرار داد مشارکت ساختمان ملک در رهن بانک قرار گرفته و سازنده متعهد می شود که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند در این گونه موارد هر ذینفعی می تواند علیه سازنده ملک دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. و دادخواست الزام به فک رهن باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

طرح سوال:

اگر شخصی طی یک قرار دادی متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم از دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود تکلیف خواهان یا محکوم له چیست؟ محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرار داد نماید.

وکیل انحصار وراثت در خصوص شرایط و مراحل انحصار وراثت توضیح می دهد.

دعاوی تخلیه

منظور از دعاوی تخلیه این است که مالک مال غیر منقول خود را که قبلاً به تصرف کسی داده است از او مطالبه کند ممکن است در یک قرار داد اجاره مستاجر پس از انقضای قرار داد اجاره داوطلبانه درخواست تخلیه نکند و مالک خواهان تخلیه ملک خویش باشد و در حقیقت دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیر منقول ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرار داد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

دعاوی تخلیه

وکیل برای تخلیه اماکن مسکونی (آپارتمان)

بر اساس ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، کسب و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود لازم به ذکر است قبل ازهر اقدامی در خصوص دعاوی ملکی با یک وکیل خوب  مشاوره بگیرد.

وکیل اماکن مسکونی

وکیل برای تخلیه اماکن تجاری

برای اخذ حکم تخلیه اماکن تجاری از جمله مغازه تشریفات قانونی پیچیده ای وجود دارد برای درخواست تخلیه این گونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هستند راه های مختلفی وجود دارد.

  • تخلیه محل سر قفلی (حق کسب و پیشه) به دلیل انتقال به غیر
  • تغییر شغل بدون هر گونه اجازه کتبی از موجر
  • عدم پرداخت اجاره بها
  • نیاز شخصی
  • تعدی و تفریط

تخلیه محل سر قفلی به دلیل انتقال به غیر

یکی از مواردی که از دید قانون گذار انتقال و موجر حق تخلیه برای مالک می باشد. استفاده عملی فردی غیر از مستاجر از عین مستاجره است طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در مواردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی به غیر واگذار کند لازم به ذکر است در صورت تخلیه به این علت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

تغییر شغل توسط مستاجر

مستاجر باید به همان شغلی اشتغال داشته باشد که با موجر قرارداد نوشته است و اگر تغییر در شغل خود ایجاد کند از موارد درخواست تخلیه اماکن تجاری تلقی می گردد. در این صورت مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه نیز محروم می شود.

عدم پرداخت اجاره بهاء

مطابق تبصره 1 ماده 14 قانون روابط مالک و مستاجر سال 56 در صورتی که مستاجر ظرف 1 سال 2 مرتبه با ارسال اظهار نامه اقدام به پرداخت اجاره بهاء ننموده باشد موجر می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کند و مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه محروم می گردد.

نیاز شخصی موجر

موجر در صورتی می تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه کند که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به عین مستاجره نیاز داشته باشد در این صورت موجر باید کل حق کسب و پیشه را به مستاجر برای تخلیه بپردازد. و نکته مهم این است که موجر باید در حال حاضر نیاز داشته باشد و نمی تواند به خاطر نیاز شخصی خود در آینده درخواست تخلیه را داشته باشد.

تعدی و تفریط

در صورتی که مستاجر تغییراتی در عین مستاجره ایجاد کند که به ملک لطمه بزند مثلاً ساختن اتاق در پشت بام یا حذف قسمتی از بنا مانند خراب کردن اتاقی از اتاق های ملک در این صورت موجر حق درخواست تخلیه عین مستاجره را خواهد داشت و مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه نیز محروم می شود.

اماکن تجاری

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق

ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف شما باشد در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ورود ضرر بیشتر جلوگیری کند. دعاوی ملکی حقوقی بسیار بیشتر از مواردی است که در اینجا به آن ها اشاره گردید که از حوصله این بحث خارج است و در این جا به همین مقدار بسنده می گردد.

رفع مزاحمت

دعاوی ملکی کیفری

  • دعاوی مربوط به جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری
  • دعاوی ناشی از فروش غیر قانونی اموال فردی به دیگران
  • دعوای ناشی از انتقال منافع ملک غیر به دیگران
  • دعوای مربوط به تخریب املاک افراد
  • دعاوی مربوط به خیانت در امانت
Inhertanceandheritagelawyer

جعل اسناد ملکی

دعاوی مربوط به جعل اسناد ملکی یکی از جرایمی است که رو به افزایش است و یکی از معضلات اجتماعی شده است، جعل و کلاهبرداری هر دو جزء رفتارهای مجرمانه ای هستند که در بسیاری از موارد با یکدیگر ارتکاب می یابند.

جعل اسناد ملکی

جعل در قانون مجازات اسلامی

قبل از پرداختن به جعل اسناد ملکی بهتر است جعل را تعریف کنیم به استناد ماده 523 (قانون مجازات اسلامی) جعل و تزویر عبارت است از

  • ساختن نوشته یا سند
  • ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی و غیر رسمی
  • خراشیدن یا تراشیدن در یک نوشته
  • قلم بردن در نوشته
  • اثبات یا سیاه کردن یک نوشته
  • تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی
  • به کار بردن مهردیگری بدون اجازه صاحب آن
جعل در قانون مجازات اسلامی

ارکان جرم جعل

در جرم جعل به خصوص جعل اسناد ملکی ارکان 3 گانه جرم وجود دارد

  1. عنصرقانونی جرم
  2. عنصر مادی جرم
  3. عنصر معنوی جرم

رکن قانونی جرم

قانونگذار در ماده 524 الی 523 قانون مجازات اسلامی به این جرم پرداخته است.

رکن مادی جرم جعل

منظور از رکن مادی جعل یعنی رفتاری که از شخصی سر زده است  و آن رفتارطبق ماده  523  جرم جعل شناخته شده ودر عالم مادی تحقق پیدا کرده است .

رکن معنوی جرم جعل

جرم جعل فقط نیازمند رکن مادی نیست یعنی صرف ارتکاب جرم کفایت نمی کند بلکه مرتکب باید قصد ارتکاب آن جرم را نیز داشته باشد و منظور از عنصر روانی یا معنوی جرم یعنی علم و اراده مرتکب به انجام جرم جعل و یا استفاده از سند مجعول نیز لازم است. و شخص با آگاهی و قصد و اراده مرتکب آن عمل شده باشد.

جرم کلاهبرداری

جرم کلاهبرداری نیز برای شکل گیری نیازمند 3 عنصر

  1. عنصر قانونی
  2. عنصر مادی
  3. عنصر معنوی
جرم کلاهبرداری

عنصر قانونی جرم کلاهبرداری

عنصر قانونی جرم کلاهبرداری ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال 67 مجمع تشخیص مصلحت نظام است بر اساس این ماده هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت یا تجارت خانه یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال موهوم فریب دهد یا به امور غیر واقع امیدوار کند یا از حوادث و پیشامدهای غیر واقع بترساند یا اسم و عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آن ها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از یک تا 7 سال تموم شده و اگر عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمان ها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکت های دولتی یا شوراها یا شهرداری ها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه هم چنین نیروهای مسلح و نهادها  و موسسات مامور به خدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسایل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا موسسات و سازمان های دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداری ها یا نهادهای انقلابی به خدمت عمومی باشد علاوه بر رد اصل مال به صاحبش از 2 تا 10 سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود

عنصر مادی کلاهبرداری

عنصر مادی جرم کلاهبرداری

عنصر مادی جرم کلاهبرداری این است که فردی موسسه یا شرکتی راه اندازی کند مردم را به امور واهی امیدوار کند. یا از امور واهی بترساند یا اینکه از هر دو نوع وسیله ای که عرفاً وسیله متقلبانه محسوب می شود استفاده کند. دوم اینکه شخص مقابل فریب بخورد و به او اعتماد کند و سوم نیز کلاهبردار موفق به بردن مال او شود مجموع این شرایط عنصر مادی جرم کلاهبرداری را تشکیل می دهد.

عنصر قانونی

عنصر معنوی جرم کلاهبرداری

از عنصر معنوی تحت عنوان سوء نیت نیز یاد می شود برای اینکه فردی کلاهبردار محسوب شود باید اعمالی را که مرتکب می شود با سوء نیت انجام دهد.

سوء نیت 2 نوع است 1 – سوء نیت عام 2 – سوء نیت خاص

سوء نیت عام: در جرم کلاهبرداری یعنی مرتکب این جرم اعمالی را که انجام می دهد با قصد قبلی انجام بدهد.

سوء نیت خاص: در جرم کلاهبرداری یعنی مرتکب با اعمالی که انجام داده قصد بردن مال غیر را داشته باشد.

کلاهبرداری ملکی

کلاهبردار ملکی شخصی است که با توسل به وسایل متقلبانه همراه با سوء نیت (عام- خاص) اقدام به بردن اموال دیگران می کند و در این راستا ممکن است از جعل اسناد و استفاده از سند مجعول نیز کمک بگیرد.

کلاهبرداری ملکی

جرم خیانت در امانت

قانون گذار طبق ماده 674 قانون مجازات اسلامی به تعریف این جرم پرداخته است

ماده 674 قانون مجازات اسلامی :

هر گاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته هایی از قبیل سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی اجرت به کسی داده شود و بنابراین بوده است که اشیاء مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که آن اشیاء نزد او بوده آن ها را به ضرر مالکین استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد .

نکته : برای اینکه جرم خیانت در امانت تحقق بیابد مال مورد امانت توسط مالک یا متصرف قانونی باید به امین سپرده شود.

خیانت در امانت

جرم خیانت در امانت برای تحقق یافتن نیازمند 3 عنصر

  1.  قانونی
  2.  مادی
  3. : معنوی

عنصر قانونی جرم خیانت در امانت

ماده 673 و 674 قانون مجازات اسلامی است که قانون گذار به تعریف مصادیق این جرم پرداخته است.

عنصر مادی جرم خیانت در امانت

شامل اعمالی می شود که این رفتار مادی 4 حالت می تواند داشته باشد

  1.  استعمال کردن یعنی امین از مال مورد امانت بدون اجازه مالک استفاده کند
  2.  تصاحب کردن: یعنی امین با مال مورد امانت برخورد مالکان کند یعنی رفتاری با مال مورد امانت انجام دهد که فقط مالک آن می توانست چنین رفتاری انجام دهد.
  3. اتلاف کردن: یعنی امین مالی که سپرده شده به او را یا به مباشرت یا به تسبیت تلف کند و از بین ببرد
  4. مفقود کردن : در صورتی که مالی به امانت نزد امین باشد و او با سوء نیت قبلی اقدام به مفقود کردن یا گم کردن آن مال کند.

 

خیانت در امانت

جرم فروش مال غیر

این جرم از جمله جرائمی است که علاوه بر اینکه نظم و امنیت اجتماع را بر هم می زند خسارت های زیادی بر مالک مالی که اموالش به طور غیر قانونی به دیگران واگذار شده وارد می کند.

اگر اموال مربوط به شخص بدون داشتن اجازه از وی به فروش برسد یا رهن یا اجاره داده شود جرم انتقال مال غیر صورت گرفته است.

این جرم جزء جرایم مقید است یعنی از ارتکاب این عمل باید ضرر و زیان مالی به دیگری وارد شود.

در این جرم انتقال دهنده غیر قانونی به صورت متقلبانه خودش را مالک مال معرفی می کند و با سوء نیت ضرر زدن به مالک واقعی مال اقدام به انتقال آن به دیگری می نماید.

فروش مال غیر

چطور از کسی که مالی را به غیر منتقل کرده شکایت کنیم؟

در ابتدا شاکی یا متضرر در این پرونده باید دلایل و مدارک کافی دال بر مالکیت خود تهیه کند و سپس مدارک و شواهدی را که نشان دهد مجرم مال او را به دیگری منتقل کرده را نیز جمع آوری کند و قبل از طرح شکایت باید بدانیم مال منقول است یا غیر منقول، مال منقول مالی است که قابلیت جابه جایی از محلی به محل دیگر را دارد اما مال غیر منقول قابلیت جابه جایی را ندارد مثل ساختمان .

پس از آن که دفتر خدمات قضائی شکوائیه را ثبت کند پیامکی برای خواهان فرستاده می شود و خواهان باید به شعبه دادگاهی که ارجاع شده رفته و به پی گیری پرونده بپردازد.

پس از اینکه متضرر ادله و مدارک و شواهد لازم را جمع آوری کرد و مال را نیز مشخص کرد که منقول است و یا غیر منقول باید به یکی از دفاتر خدمات الکترو نیک قضایی مراجعه کند و نسبت به ثبت شکایت خود اقدام کند.

وکیل انحصار ورثه در خصوص مسائل پیرامون اخذ گواهی انحصار وراثت توضیح می دهد.

کلام آخر

با تعاریفی که ارائه گردید لازم به توضیح است برای طرح دعاوی ملکی ضروری است که از یک وکیل خوب ملکی کمک بگیرد تا در دادگاه با جمع آوری ادله کافی و تنظیم دادخواست و لوایح بتواند شما را در احقاق حق خویش راهنمایی کند و از حقوق شما دفاع کند. دفتر وکالت فانوس با ماهرترین و کارآمد ترین وکیل در این خصوص در خدمت همو طنان عزیز می باشد.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 1 میانگین: 5]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دو × یک =